QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG KHI CHƯA ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

Câu hỏi của bạn:

     Thưa luật sư, tôi có vấn đề muốn được tư vấn như sau:

     Gia đình tôi đã sinh sống trên mảnh đất do cha ông để lại từ năm 1973 có một lối đi vào cũng là do gia đình tôi tạo lên từ năm 1973 đến nay bên canh có một cái ao thôn có đánh tiếng bán nhưng gia đình tôi không mua, một gia đình khác mua cái ao đó năm 1994; năm đó gia đình tôi đã xây ranh giới cổng nhà tôi và phần ao đó. Nhưng không hiểu vì sao gia đình tôi từ đó đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ dù đã làm hồ sơ đầy đủ trong khi phần ao kia lại đã được cấp sổ đỏ và có hai lối đi một là đi chung phần cổng gia đình tôi một là đi lối đường cái to. Thưa luật sư vậy gia đình tôi phải làm gì để giữ được quyền sở hữu riêng phần cổng đi đó

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về quyền sử dụng đất của người sử dụng khi chưa được cấp giấy chứng nhận chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013

Nội dung tư vấn:

     Trước hết, vì hiện tại thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi chưa đầy đủ nên tạm thời trường hợp của bạn chúng tôi sẽ tư vấn như sau:

     Thứ nhất, quyền đối với phần diện tích là lối đi chung

Theo điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền lối đi qua như sau:

     Thông tin mà bạn cung cấp thì lối đi chung giữa bạn và hộ bên là có trước khi mà bên hộ gia đình đó mua. Trong khoảng thời gian từ năm 1973 tới năm 1994 khi hộ bên cạnh bạn mua phần diện tích ao lối đi đó vẫn còn, hiện nay nó cũng vẫn được tồn tại.

     Tuy nhiên, vấn đề nằm ở việc, bạn phải chứng minh được rằng phần lối đi đó là thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn. Điều này cũng có nghĩa là phần diện tích lối đi đó không thuộc vào trong phần diện tích được ghi nhận trong giấy chứng nhận của nhà hàng xóm của bạn, không là phần diện tích chung của cộng đồng hay thuộc quyền sử dụng của bất cứ cá nhân, tổ chức nào khác; hoặc được ghi nhận trong sổ mục kê, sổ địa chính, các tài liệu quản lý đất đai khác của cơ quan Nhà nước là thuộc quyền sử dụng của bạn hoặc nguồn gốc đất đó bạn có cách chứng minh đó là đất của bạn. Lúc này, khi có các căn cứ trên thì bạn mới có thể xem xét để đòi lại phần quyền sử dụng của mình hoặc có thể được công nhận quyền sử dụng đối với diện tích là lối đi chung đó.

     Bài viết cụ thể bạn có thể tham khảo tại: 

     Tranh chấp về cổng đi chung [caption id="attachment_31336" align="aligncenter" width="275"] Quyền sử dụng đất của người sử dụng[/caption]

     Thứ hai, định hướng giải pháp

     Trước hết, bạn phải xác định lại hiện tại quyền sử dụng đối với phần diện tích lối đi chung đó hiện nay như thế nào, bên hàng xóm đã gây khó dễ hay xâm chiếm gì về phần lối đi đó không? (điều này chúng tôi không nhận thấy bạn đề cập trong thư gửi cho chúng tôi). Nếu như không có tranh chấp cũng không có trở ngại gì trong việc sử dụng lối đi mà lại xác định đúng quyền của mình thì không ai có quyền xâm chiếm, sử dụng phần diện tích đó mà không được gia đình bạn cho phép.

     Tiếp sau, bạn tìm hiểu nguyên nhân, lý do vì sao mình không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khi phần diện tích đất của mình là hoàn toàn phù hợp. Lý do có thể là khách quan: đất của gia đình không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoặc không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận; đang bị tranh chấp,..; hoặc lý do chủ quan như: thực tế phần diện tích mà bạn được ghi nhận quyền lại không đúng như những gì bạn mô tả cho chúng tôi; có vấn đề chưa được giải quyết xuất phát từ chính ý chí chủ quan của bạn..

     => Từ các nguyên nhân đó nên gia đình mới chưa được cấp giấy chứng nhận. Sở dĩ rằng chúng tôi tư vấn cho bạn tìm hiểu lại tất cả các nguyên nhân dẫn đến việc chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) là bởi vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý, là văn bản có giá trị pháp lý cao nhất được Nhà nước công nhận, xác định quyền sử dụng đối với thửa đất của bạn hoặc nếu như chưa được cấp nhưng đã có đủ điều kiện được cấp, trong hồ sơ có ghi nhận diện tích lối đi kia là phần sử dụng của gia đình thì bạn hoàn toàn có quyền đối với diện tích đó (quy định tại khoản 16, điều 3, luật đất đai: 16. . Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất)

     Ngoài ra, theo quy định hiện hành tại khoản 5, điều 95 luật đất đai quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: “5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

     Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.”

     => Điều này chứng minh rằng nếu bạn đã làm hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc đã được ghi nhận vào sổ địa chính.. (có nghĩa là đã đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận mà chưa được cấp), trong đó ghi nhận phần diện tích lối đi kia thì việc bạn giữ lại phần lối đi đó hay không là quyền của bạn. Còn nếu như không được ghi nhận thì bạn không thể cố tình xâm lấn, sử dụng được vì bạn đã vi phạm luật đất đai tại điều 12 về những hành vi bị nghiêm cấm như hành vi: “1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai (...)

     4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.(...)

     6.Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (...)

     10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

     Một số bài viết cùng chuyên mục:

    Trình tự đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

     Hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

     Ghi nợ và thanh toán tiền sử dụng đất

     Trên đây là tư vấn của chúng tôi trong về quyền sử dụng đất của người sử dụng khi chưa được cấp giấy chứng nhận. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: [email protected] để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng