Những lưu ý về thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất

Trên thực tế pháp luật không có quy định về thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất mà chỉ quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

THỜI HẠN CỦA HỢP ĐỒNG CÔNG CHỨNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT 

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, hiện nay tôi có một vấn đề muốn nhờ Luật sư tư vấn như sau:

     Tôi tên là Lê Văn X, tôi mới mua một căn nhà, hai bên giao kết hợp đồng và đã đem công chứng. Vậy tôi muốn hỏi là thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất đó là bao lâu. 

     Tôi mong nhận được câu trả lời từ Luật sư. Tôi xin cảm ơn Luật sư.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc xin cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất như sau:

Căn cứ pháp lý:

1. Thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất được hiểu như thế nào?

     Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng thì: Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

     Như vậy, hợp đồng công chứng mua bán nhà đất là văn bản công chứng, chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà đất. 

2. Thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất 

     Thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất được hiểu là thời gian mà văn bản công chứng ấy có hiệu lực và giá trị pháp lý. 

2.1 Giá trị pháp lý của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất 

     Mua bán nhà đất, hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những nội dung bắt buộc phải công chứng theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Vậy, hợp đồng công chứng đó có giá trị pháp lý như thế nào, thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất là bao lâu, bài viết này sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc đó. 

     Điều 5 Luật Công chứng 2014 có quy định như sau:

Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác.

3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu.

4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.

     Như vậy, hợp đồng công chứng nói chung và hợp đồng công chứng mua bán nhà đất nói riêng sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. 

     Về giá trị của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất: khác với các văn bản được lập thông thường, hợp đồng công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

2.2 Hợp đồng công chứng mua bán nhà đất có giá trị trong bao lâu?

     Hiện nay, trong Luật Công chứng 2014 và các văn bản có liên quan chỉ đề cập đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng công chứng mà không có quy định về thời hạn có hiệu lực của chúng. 

     Do đó, việc xác định thời hạn có hiệu lực của hợp đồng công chứng được căn cứ quy định tại Bộ luật dân sự về chấm dứt hợp đồng nói chung. Tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:

Điều 422. Chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thoả thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;

7. Trường hợp khác do luật quy định.

     Hợp đồng mua bán nhà đất cũng là hợp đồng dân sự, do đó hợp đồng này sẽ chỉ chấm dứt khi hai bên thỏa thuận hủy bỏ hoặc chấm dứt theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc hủy bỏ, chấm dứt hiệu lực của hợp đồng.

     Tuy nhiên, Điều 95 Luật Đất đai 2013 có quy định:

Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

3. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

     Trường hợp của bạn thuộc điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai, do đó, tuy hợp đồng công chứng không bị hạn chế về thời hạn có hiệu lực nhưng trong thời gian 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, bạn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Nếu quá thời gian này bạn có thể sẽ bị phạt vi phạm chậm thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

     KẾT LUẬN: Pháp luật hiện hành không có quy định về thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất mà chỉ quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Tuy nhiên trong thời hạn 30 ngày kể từ khi có hiệu lực, các bên cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và sang tên. 

3. Tình huống tham khảo:

     Thưa Luật sư, hiện nay tôi có một vấn đề muốn nhờ Luật sư tư vấn.

     Tôi mới mua một mảnh đất và đã đem công chứng ở văn phòng công chứng. Tuy nhiên do công việc bận rộn nên tôi chưa thể thực hiện việc sang tên. Hiện giờ đã là tháng thứ hai mà tôi mới sang tên sổ đỏ thì có phải chịu phạt gì không ạ.

      Tôi mong nhận được câu trả lời từ Luật sư. Tôi xin cảm ơn Luật sư.

Căn cứ pháp lý:

     Hiện nay thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất không được quy định trong Luật công chứng mà phụ thuộc vào thời hạn của hợp đồng. Tuy nhiên theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, hai bên phải tiến hành thủ tục đăng ký, chuyển quyền sử dụng đất. Nếu quá thời hạn này có thể sẽ bị xử lý vi phạm hành chính. 

     Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP có quy định như sau về vấn đề này:

Điều 17. Không đăng ký đất đai

1. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu;

b) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu.

2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;

b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.

3. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

     Như vậy, trong trường hợp quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính từ 1.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với đất ở khu vực nông thôn và 2.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với đất ở khu vực đô thị.

Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất:

Tư vấn qua Tổng đài 1006500: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất, thủ tục công chứng, chi phí công chứng… mà bạn còn chưa rõ. Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cứ thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất tới địa chỉ: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.

Tư vấn trực tiếp: Nếu bạn sắp xếp được công việc và thời gian bạn có thể đến trực tiếp Công ty Luật Toàn Quốc để được tư vấn về thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất. Lưu ý trước khi đến bạn nên gửi câu hỏi, tài liệu kèm theo và gọi điện đặt lịch hẹn tư vấn trước để Luật Toàn Quốc sắp xếp Luật sư tư vấn cho bạn, khi đi bạn nhớ mang theo hồ sơ.

Dịch vụ thực tế: Luật Toàn Quốc cung cấp dịch vụ pháp lý về thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất như: soạn thảo hợp đồng, thay mặt các chủ thể thực hiện việc công chứng, thực hiện thủ tục sang tên, đăng ký biến động đất đai…

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Hải Quỳnh