Trình tự, thủ tục: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, cần thực hiện các trình tự, thủ tục theo quy định: - Luật Đất đai 2013 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP

BỐ MẸ BÁN ĐẤT CÓ CẦN CHỮ KÝ CÁC CON

Câu hỏi của bạn:

Xin chào luật sư!

Hiện tại ông nội em đang có 1 mảnh đất đứng quyền sử dụng đất mang tên của ông và có nhu cầu muốn bán đất. Ông và bà vẫn đang còn sống khoẻ mạnh. Vậy cho em hỏi nếu ông của em muốn bán đất này có cần đầy đủ chữ kí của các con trong gia đình không ạ. 

Xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

    Chào bạn, Luật Toàn Quốc xin cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về vấn đề bố mẹ bán đất có cần chữ ký các con, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề bố mẹ bán đất có cần chữ ký các con như sau:

Căn cứ pháp lý:

1. Bố mẹ bán đất có cần chữ ký các con được hiểu như thế nào?

     Mua bán, chuyển nhượng đất đai là một trong những quyền của người sử dụng đất được Nhà nước trao cho khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

     Tuy nhiên, vì đất đai là một loại tài sản đặc biệt, do đó việc mua bán chuyển nhượng cũng phải đặc biệt hơn các loại tài sản khác. Đặc biệt là khi xác định chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy làm thế nào để xác định được chính xác chủ thể có quyền kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp nào phải có chữ kí của các con khi bố mẹ bán đất?

2. Điều kiện để mua bán đất theo quy định

     Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, việc chuyển nhượng mua bán đất đai được thực hiện khi  có đủ các điều kiện sau đây:

  • Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Trong thời hạn sử dụng đất;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

3. Bố mẹ bán đất có cần chữ ký của các con?

     Theo thông tin bạn cung cấp, ông bà bạn có một mảnh đất muốn bán cho người khác và không biết có cần chữ ký của các con không? Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ, không xác định được sổ đỏ cấp cho hộ gia đình hay cá nhân ông, bà bạn hay là tài sản chung của ông bà. Vì vậy, chúng tôi tư vấn cho bạn trong các trường hợp sau đây:

3.1 Trường hợp sổ đỏ cấp cho hộ gia đình của ông bà

Tại Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 có quy định:

29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

     Theo đó, đối với trường hợp sổ đỏ ghi chủ sử dụng đất: hộ ông/hộ bà/ chủ hộ và tên của ông, bà bạn thì tức là sổ đỏ này đang được cấp cho hộ gia đình của ông bà bạn chứ không phải cấp cho cá nhân ông bà bạn và tất cả những thành viên của hộ gia đình đều là người có quyền với mảnh đất này.

     Do vậy, đối với trường hợp này, đầu tiên ông bà bạn cần kiểm tra xem sổ đỏ đó có phải cấp cho hộ gia đình hay không? Nếu là sổ cấp cho hộ gia đình thì kiểm tra sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại thời điểm cấp sổ đỏ, xem thời điểm đó có tên những ai trong sổ hộ khẩu thì khi mua bán chuyển nhượng đất phải có sự đồng ý của tất cả những người đó theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

3.2 Sổ đỏ cấp cho cá nhân

     Nếu trường hợp sổ đỏ không cấp cho hộ gia đình mà ghi nhận chủ sử dụng đất là ông A hoặc bà B hoặc ông A và vợ là bà B và sổ đỏ được cấp trong thời kì hôn nhân của ông bà bạn thì đây được xác định là tài sản chung của ông bà bạn. Khi đó, việc định đoạt mua bán, chuyển nhượng mảnh đất này là quyền của ông bà bạn, các con của ông bà do không có quyền sử dụng đất nên không có quyền tham gia vào việc mua bán đất của ông bà. Vì vậy, trường hợp này khi bán đất sẽ không cần đến chữ ký của các con.

KẾT LUẬN: Để xác định được khi mua bán đất có cần chữ kí của các con không thì việc đầu tiên phải xác định được ai là người có quyền sử dụng đất. Khi đất đã có sổ đỏ thì thông qua sổ đỏ sẽ dễ dàng xác định được chính xác chủ sử dụng đất là ai?


CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

Nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người khác thì cần chuẩn bị hồ sơ gồm những gì? Trình tự, thủ tục thực hiện như thế nào?

Câu trả lời của Luật sư:

1. Căn cứ pháp lý:

2. Nội dung tư vấn:

2.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người khác, người sử dụng đất cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định tại điều 188 Luật Đất đai 2013 :

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2.2 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

1. Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa” được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK của từng hộ gia đình, cá nhân;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;

c) Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

d) Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã đã được Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phê duyệt;

đ) Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có).

2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

2.2.1 Hồ sơ yêu cầu công chứng

  • Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng;
  • Dự thảo hợp đồng (nếu có);
  • Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có;
  • Kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và môi trường cấp.

     Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.2.2 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bao gồm:

  • Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất;
  • Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Nếu hợp đồng do Phòng công chứng thực hiện gồm 01 bản chính và 01 bản photo có chứng thực hoặc sao y bản chính;
  • Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ khác về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp ;
  • Tờ khai lệ phí trước bạ;
  • Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất (theo tài liệu đo mới đối với trường hợp bản đồ hiện trạng vị trí theo tài liệu cũ); 
  • Chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyên nhượng( bản photo kèm theo bản chính để đối chiếu);
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng);

2.2.3 Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Căn cứ vào điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

     Trên đây là những trình tự, thủ tục bạn cần phải biết khi có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.

Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Tư vấn qua Tổng đài 19006500: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cư thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về địa chỉ: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.

Tư vấn trực tiếp: Nếu bạn sắp xếp được công việc và thời gian bạn có thể đến trực tiếp Công ty Luật Toàn Quốc để được tư vấn. Lưu ý trước khi đến bạn nên gửi câu hỏi, tài liệu kèm theo và gọi điện đặt lịch hẹn tư vấn trước để Luật Toàn Quốc sắp xếp Luật Sư tư vấn cho bạn, khi đi bạn nhớ mang theo hồ sơ.

Dịch vụ thực tế: Luật Toàn Quốc cung cấp dịch vụ pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: chuẩn bị hồ sơ, soạn thảo hồ sơ, công chứng hợp đồng, đại diện khách hàng thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính…

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

                                                                                                                                  Chuyên viên: Việt Anh