NHÀ Ở XÂY DỰNG SAI THIẾT KẾ TRƯỚC NGÀY 01.07.2004 CÓ ĐƯỢC GHI NHẬN QUYỀN SỞ HỮU KHÔNG?

Câu hỏi của bạn:

     Kính gửi Công ty Luật Toàn Quốc

     Tôi tên An sống tại TP.Bảo Lộc. Năm 2003 tôi có mua 1 mảnh đất 80m2 trên đó đã tồn tại 1 căn nhà cấp 4 có diện tích 60m2 và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở mang tên tôi. Tháng 07/2003 tôi có xin giấy phép xây dựng căn nhà 3 tầng trên toàn bộ mảnh đất này (80m2) nhưng do xây sai thiết kế (tăng thêm 1 tầng thành nhà 4 tầng) nên đã không làm thủ tục hoàn công để ghi nhận tài sản lên sổ hồng. Đến nay tôi có biết Thủ Tướng Chính Phủ có ra quyết định số 39/2005/QĐ-TTg cho phép tồn tại công trình xây sai thiết kế hoặc xây không phép trước ngày 01/07/2004 và hiện tại khu vực tôi sinh sống đã được phép xây nhà có 4 tầng. Vậy xin hỏi nhà tôi có đủ tiêu chuẩn để làm thủ tục hoàn công để ghi nhận bổ sung tài sản lên sổ hồng không và thủ tục như thế nào? Tôi có bị phạt vì xây nhà sai phép không?

     Cảm ơn quý công ty rất nhiều.

Câu trả lời của luật sư:

Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về nhà ở xây dựng sai thiết kế trước ngày 01.07.2004 có được ghi nhận quyền sở hữu không, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 59/2015/NĐ- CP quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
• Nghị định 121/2013/NĐ- CP quy định về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; quản lý phát triển nhà.
• Thông tư 05/2015/TT- BXD quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ.
• Thông tư 02/2014/TT- BXD quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của nghị định 121/2013/NĐ- CP

Nội dung tư vấn:      Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:

      Thứ nhất, đính chính thông tin về quyết định số 39/2005/QĐ- TTg của thủ tướng chính phủ

      Chúng tôi xin đính chính thông tin mà bạn có cung cấp: hiện nay, quyết định số 39/2005/QĐ- TTg đã bị bãi bỏ và được thay thế bởi nghị định 59/2015/NĐ- CP. Tất cả các quy định của quyết định số 39/2005/QĐ- TTg đều đã hết hiệu lực thi hành. Do vậy, trường hợp của bạn sẽ tuân thủ theo quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở hiện hành là luật đất đai 2013, luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

    Thứ hai, nhà ở xây dựng sai thiết kế trước ngày 01.07.2004 có được chứng nhận quyền sở hữu hay không

     Theo quy định tại điểm a, h, khoản 1, điều 31 nghị định 43/2014/NĐ- CP về việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:

     “Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

     Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

     1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

     a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

     Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

     h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.”

     Bạn đã được cấp giấy phép xây dựng trước thời điểm 01/07/2006 nhưng bạn lại xây dựng sai so với thiết kế xin cấp giấy phép, do đó trong trường hợp này bạn vẫn có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ngôi nhà hay chính là trường hợp xin cấp bổ sung quyền sở hữu nhà vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; trước đó là thủ tục hoàn công nhà xây dựng.

     Thứ ba, thủ tục hoàn công nhà theo quy định pháp luật

     Thông tư 05/2015/TT- BXD tại Phụ lục, chủ nhà xin hoàn công nhà phải đáp ứng các điều kiện sau (gồm có 8 loại giấy tờ, tuy nhiên không phải mọi giấy tờ được nêu tên trên đều phải có mà có một vài giấy tờ nếu có thì mới phải nộp). Cụ thể:

• Giấy phép xây dựng.
• Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).
• Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.
• Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
• Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
• Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng).
• Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).
• Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.
• Trường hợp của bạn còn cần phải có văn bản chấp thuận xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép xây dựng.

     Hiện nay, thủ tục hoàn công nhà không phải là thủ tục hành chính bắt buộc phải có sự tham gia của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như trước đây; cũng có nghĩa là bạn không cần phải xin giấy phép hoàn công của cơ quan cấp giấy phép xây dựng mà thủ tục hoàn công là việc giữa chủ nhà (hoặc chủ đầu tư) và đơn vị thi công.

     Mặc dù thủ tục hoàn công không là thủ tục hành chính bắt buộc có sự tham gia của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng nó lại là thủ tục không thể thiếu đối với các công trình xây dựng nói chung và công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ nói riêng; bởi vì nó là điều kiện bắt buộc khi bạn muốn làm thủ tục đăng ký bổ sung quyền sở hữu nhà ở vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc bạn hoàn công nhà chậm trễ tức là không hoàn công ngay khi hoàn thành việc xây dựng chưa được quy định về có bị xử phạt hay không. [caption id="attachment_28035" align="aligncenter" width="251"] Nhà ở xây dựng sai thiết kế[/caption]

     Sau khi thực hiện hoàn công thì bạn cần phải tiến hành đăng ký bổ sung quyền sở hữu nhà ở vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; trình tự, thủ tục được thực hiện theo các bước sau:

     Bước 1: Người giao dịch nộp 01 bộ hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

     Hồ sơ gồm có:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính - theo mẫu);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (bản chính);
• Một trong các giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tài sản là nhà ở là: Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng) (bản sao chứng thực); Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất; Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trong những giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh; Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở;
• Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
• Hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng, tạo lập tài sản được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở.

     Bước 2: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết hồ sơ:

     Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất; trường hợp cần thiết, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai gửi phiếu lấy ý kiến của Phòng Quản lý đô thị; trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu lấy ý kiến, Phòng Quản lý đô thị có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

     Lúc này: Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai lập tờ trình, dự thảo quyết định, ghi nội dung bổ sung tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập tờ trình, dự thảo quyết định, viết Giấy chứng nhận mới (đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận), trình Sở Tài nguyên và Môi trường (qua Văn phòng đăng ký đất đai) xem xét, quyết định chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 7, khoản 15 Điều 18 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 hoặc cấp Giấy chứng nhận mới theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và thu nghĩa vụ tài chính theo quy định.

     Bước 3: Người giao dịch nhận kết quả thủ tục hành chính

     Thời gian thực hiện: Không quá 20 ngày làm việc (không kể thời gian người sử dụng đất,

     sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định).

     Phí, lệ phí: lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, lệ phí thẩm định hồ sơ (quy định riêng của từng tỉnh); các loại thuế khác nếu người giao dịch chưa hoàn thành.

     Thứ tư, hành vi vi phạm của bạn có bị xử phạt vi phạm không

     Trước hết, sai phạm của bạn là thi công xây dựng nhà ở sai thiết kế được cấp phép mới tại thời điểm bắt đầu xây dựng. Hành vi này được thông tư 02/2015/TT- BXD định nghĩa tại điều 6 như sau:

     “Điều 6. Về xử phạt hành vi xây dựng sai phép quy định tại Khoản 3, Khoản 5 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP

     1. Hành vi xây dựng sai phép quy định tại Khoản 3, Khoản 5 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP được hiểu là xây dựng sai một trong các nội dung của giấy phép xây dựng và các bản vẽ thiết kế được cơ quan cấp giấy phép xây dựng đóng dấu kèm theo giấy phép xây dựng được cấp.

     2. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc một trong các trường hợp sau đây thì không coi là hành vi xây dựng sai phép:

     a) Thay đổi thiết kế bên trong công trình mà không ảnh hưởng đến việc phòng cháy chữa cháy; môi trường; công năng sử dụng; kết cấu chịu lực chính hoặc kiến trúc mặt ngoài công trình;

     b) Giảm số tầng so với giấy phép xây dựng đối với những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt.”

     Mức xử phạt của hành vi này được quy định tại khoản 5, điều 13, nghị định 121/2013 cụ thể gồm có:

     “Điều 13. Vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng: (…) 5. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

     a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

     b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

     c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình”

     Căn cứ vào trường hợp cụ thể của bạn mà mức phạt tối thiểu là 500.000 đồng và mức tối đa có thể lên tới 20.000.000 đồng.

     Cũng cần phải lưu ý: việc xử lý vi phạm hành chính còn phải căn cứ vào thời hiệu xử lý vi phạm có còn hiệu lực hay không; quá thời hiệu xử lý vi phạm thì không còn căn cứ để xác định hành vi vi phạm nữa. Cụ thể về thời gian và cách tính thời hiệu xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng như sau (quy định tại điều 4, nghị định 121/2013/NĐ- CP và điều 2, 3, 4, 5 thông tư 02/2015/TT- BXD)

     1. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng là 01 năm.

     2. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng, quản lý phát triển nhà và công sở là 02 năm.

     3. Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được quy định như sau:

     Thời điểm bàn giao, đưa vào sử dụng được xác định như sau:

•  Đối với công trình sử dụng vốn nhà nước là ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng để đưa vào sử dụng hoặc ngày chủ đầu tư ký biên bản bàn giao công trình cho chủ quản lý, chủ sử dụng công trình;
• Đối với công trình sử dụng vốn khác là ngày công trình, hạng mục công trình được đưa vào sử dụng.
• Khi người có thẩm quyền đang thi hành công vụ phát hiện có vi phạm hành chính mà vi phạm hành chính này đang được thực hiện thì thời hiệu được tính từ thời điểm phát hiện hành vi vi phạm;
• Trường hợp xử phạt vi phạm hành chính đối với tổ chức, cá nhân do cơ quan có thẩm quyền chuyển đến thì thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được áp dụng theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và Điểm a, Điểm b Khoản 3 Điều này. Thời gian cơ quan có thẩm quyền thụ lý, xem xét được tính vào thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính.
• Trong thời hiệu quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này, nếu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm hành chính cố tình trốn tránh, cản trở việc xử phạt của cơ quan có thẩm quyền thì thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được tính lại kể từ thời điểm chấm dứt hành vi trốn tránh, cản trở việc xử phạt.

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: [email protected] để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng