LẤY LẠI ĐẤT CHO THUÊ KHI CHƯA HẾT THỜI HẠN THUÊ

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Năm 2015 gia đình tôi có cho gia đình anh A thuê đất nông nghiệp với thời hạn 10 năm có giấy viết tay và chữ ký 2 bên, trong hợp đồng có ghi 10 năm và mở ngoặc là có thể đàm phán lại và trong hợp đồng không có ràng buộc về phá vỡ hợp đồng. Nay gia đình tôi muốn lấy lại đất nhưng anh A không chịu trả đất và có làm đơn ra xã. Trong buổi hòa giải ông chủ tịch xã bảo chia đôi số đất đó mỗi người sử dụng 1 nửa  thì gia đình tôi không đồng ý. Sau đó ông chủ tịch xã bảo nếu không đồng ý thì quyết định cho anh A làm hết 10 năm và ra văn bản nhưng gia đình tôi không ký. Sau đó ông chủ tịch xã quyết định bằng miệng thấy vậy gia đình tôi bỏ về. Vậy Luật sư cho tôi hỏi tôi có thể lấy lại đất cho thuê khi chưa hết thời hạn thuê được không? Tôi xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật đất đai 2013

Nội dung tư vấn lấy lại đất cho thuê khi chưa hết thời hạn thuê:

1. Hợp đồng thuê đất có phải công chứng, chứng thực không?

     Trong trường hợp này của bạn, giữa bạn và ông A có hợp đồng thuê đất viết tay, tuy nhiên theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó Điểm b quy định về hợp đồng thuê như sau:

     Căn cứ quy định trên của pháp luật, hợp đồng thuê đất không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Do đó, hợp đồng thuê viết tay giữa bạn và ông A đã có giá trị pháp lý.

2. Lấy lại đất cho thuê khi chưa hết thời hạn thuê

     Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng nói chung và hợp đồng thuê đất nói riêng được quy định tại Điều 428 BLDS 2015, cụ thể:

     "1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

     2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

     3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

     4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

     5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng."

     Như vậy, căn cứ quy định trên của pháp luật, việc bạn muốn lấy lại đất cho thuê khi chưa hết thời hạn hợp đồng là đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của bạn không có căn cứ theo quy định tại Điều 428 BLDS, do vậy bạn đã vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng và phải thực hiện trách nhiệm dân sự với bên thuê là ông A.

     Cụ thể, tại Điều 360 BLDS quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ: "Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác."

3. Quyết định của Chủ tịch UBND xã về việc lấy lại đất cho thuê khi chưa hết thời hạn thuê

     Việc quyết định bằng miệng của Chủ tịch UBND cấp xã là không có căn cứ. Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013:

     "2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

     3. Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình;..."

     Do vậy, Chủ tịch UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền tổ chức hòa giải tranh chấp, lập biên bản hòa giải. Trong trường hợp hòa giải không thành, các bên có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 203 Luật đất đai, đó là:

• Ủy ban nhân dân cấp huyện;
• Tòa án nhân dân cấp huyện.

• Giải quyết tranh chấp đất đai khi hòa giải không thành tại UBND xã

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về vấn đề lấy lại đất cho thuê khi chưa hết thời hạn thuê. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

Trân trọng./.

 Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng