ĐÒI LẠI ĐẤT CỦA MÌNH ĐÃ BỊ NGƯỜI KHÁC BÁN ĐI

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: nhà tôi có một mảnh đất sổ đỏ mang tên tôi ở Nam Định và hiện giờ tôi đang sống ở miền Nam. Chị tôi ở Nam Định đã cầm sổ đỏ tên tôi và bán, sang tên cho người khác mà không được sự nhất trí của tôi. Vậy Luật sư tôi hỏi tôi phải làm thế nào để đòi lại đất của mình đã bị người khác bán đi? Tôi xin cảm ơn!

1. Bán đất khi không phải là chủ đất có hiệu lực pháp lý không?

     Tại Điều 5 Luật đất đai 2013 quy định:

     Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn là người đứng tên trong Giấy chứng nhận QSD đất, do đó bạn là người sử dụng đất và có các quyền được quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai:

     Về điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật đất đai, người sử dụng đất được thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

     Về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 BLDS 2015, cụ thể như sau:

     Căn cứ quy định trên của pháp luật, để hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật hợp đồng mua bán cần phải đáp ứng được những điều kiện sau: 

• Chủ thể tham gia giao dịch có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự; chủ thể tham gia giao hoàn toàn tự nguyện
• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đất còn thời hạn sử dụng đất.
• Hình thức của giao dịch: hợp đồng mua bán phải được công chứng, chứng thực

     Theo như thông tin bạn cung cấp, mảnh đất ở Nam Định, do bạn đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chị gái của bạn ở Nam Định đã bán mảnh đất đó cho người khác và bạn hoàn toàn không biết, không đồng ý cũng như không ủy quyền cho chị gái để thay mặt bạn bán thửa đất này.

     Do đó, giao dịch chuyển nhượng, mua bán đất giữa chị gái bạn với người mua đất chưa đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất như:

• Giao dịch thực hiện bởi người không phải là chủ sử dụng đất, không được chủ sử dụng đất ủy quyền;
• Chủ sử dụng đất không tự nguyện tham gia giao dịch;
• Hợp đồng không được công chứng, chứng thực do giao dịch được xác lập không đúng chủ thể;

     Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chị của bạn xác lập sẽ bị vô hiệu về mặt chủ thể tham gia giao dịch và vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định về hình thức của hợp đồng.

2. Làm thế nào để đòi lại đất của mình đã bị người khác bán

     Như đã phân tích ở trên, do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị gái bạn và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu về mặt chủ thể, theo đó, để đòi lại được quyền sử dụng đất, bạn có thể tham khảo các phương án sau đây:

     Phương án thứ nhất: giải quyết thông qua con đường hòa giải. Bạn sẽ thuyết phục chị gái của bạn và người mua đất để hai người tự thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chị gái của bạn sẽ hoàn trả lại tiền và người mua hoàn trả lại đất cho chị gái bạn và bạn.

     Phương án thứ hai: trường hợp không thể giải quyết thông qua con đường hòa giải thì bạn phải yêu cầu Tòa án can thiệp và giải quyết. Cụ thể: bạn sẽ nộp đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng giữa chị gái bạn và người mua đất là vô hiệu.

     Với yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là tranh chấp dân sự không có giá ngạch, do đó án phí là 300.000 đồng

     Trong quá trình Tòa án thụ lý, giải quyết đơn của đương sự, nếu đương sự không thể trực tiếp tham gia các buổi làm việc theo yêu cầu của Tòa án thì có thể ủy quyền cho người khác là đại diện.

     Việc ủy quyền sẽ được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.

     Ngoài đơn khởi kiện, bạn cần phải cung cấp thêm cho Tòa án giấy tờ liên quan đến nhân thân của hai bên để Tòa án xác định tư cách tham gia tố tụng và các tài liệu, chứng cứ có liên quan đến yêu cầu khởi kiện của bạn.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai;
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai;
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017;
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017;
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng;
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng;
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng;