GIAO ĐẤT CHO THUÊ ĐẤT KHÔNG THÔNG QUA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Kiến thức cho bạn:

    Giao đất cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Kiến thức của Luật sư:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP - quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai -Luật Toàn Quốc
• Nghị định 44/2014/NĐ- CP quy định về giá đất
• Thông tư 24/2014/TT- BTNMT quy định về hồ sơ địa chính
• Thông tư 23/2014/TT- BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nội dung tư vấn:

    Giao đất cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

     1. Một số quy định về điều kiện của chủ đầu tư khi xin giao đất cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

        Một là, Điều 58 luật đất đai 2013 và điều 14 nghị định 43/2014/NĐ- CP quy định về điều kiện của chủ đầu tư khi xin giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án gồm có:

• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
• Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác

     Hai là, Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm:

• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
• Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
• Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

     Ba là, Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:

• Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
• Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

     Bốn là, Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây:

• Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
• Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.

     Năm là, Thời điểm thẩm định các điều kiện quy định tại Điều này được thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất. [caption id="attachment_54610" align="aligncenter" width="359"] Cho thuê đất không thông qua đấu giá[/caption]

     2. Thủ tục giao đất cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

     Bước 1: Hồ sơ giao đất cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

• Đơn xin giao đất, cho thuê đất (bản chính);
• Quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư (bản sao);
• Bản vẽ chỉ giới đường đỏ và Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 hoặc Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc Bản vẽ ranh giới quy hoạch tỷ lệ 1/500 (đối với các trường hợp sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh) (bản chính);
• Kết quả thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất (đối với các trường hợp phải thẩm định) (bản sao);
• Dự án đầu tư được xét duyệt theo quy định về quản lý đầu tư và xây dựng (gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở, có đủ các nội dung về: cấp điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, môi trường; ký quỹ (đối với trường hợp phải thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư); đối với dự án thăm dò, khai thác khoáng sản, vật liệu xây dựng, gốm sứ thì kèm theo giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền); quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định phê duyệt dự án đầu tư (đối với dự án vốn ngân sách) hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư; đối với dự án đầu tư sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì phải có trích sao Quyết định đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm các nội dung liên quan đến việc sử dụng đất hoặc Quyết định phê duyệt quy hoạch vị trí đóng quân của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an (bản sao).

     Đối với trường hợp phải thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và do UBND Thành phố quyết định thu hồi đất, nhà đầu tư chỉ phải nộp thành phần hồ sơ quy định tại mục 1 mục này và Bản chính Văn bản của UBND cấp huyện xác nhận đã hoàn thành công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư trong đó xác định rõ diện tích đất chuyên trồng lúa nước (là đất trồng được 2 vụ lúa nước trở lên trong năm) trong phạm vi thực hiện dự án; văn bản liên quan đến việc hoàn thành ký quỹ (đối với trường hợp phải thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư).

     Đối với trường hợp không phải giải phóng mặt bằng Nhà đầu tư nộp các hồ sơ quy định tại Khoản 1, 3,4, 5 mục này và Văn bản xác nhận của UBND cấp huyện nơi có đất về việc không phải thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư

• Hồ sơ cho thuê đất thì có thêm Thông báo đơn giá thuê đất của cơ quan thuế (bản sao)
• Kết quả nhận được của người có yêu cầu xin giao đất cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất nếu được chấp thuận là: Quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND Thành phố

     Bước 2: Xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; tiền để bảo vệ phát triển đất trồng lúa (đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án):

     Sở Tài nguyên và Môi trường xác định giá trị thửa đất hoặc khu đất của dự án tính theo bảng giá đất, cụ thể:

• Đối với trường hợp giá trị thửa đất dưới 30 tỷ đồng, Sở Tài nguyên và Môi trường gửi Thông báo thông tin địa chính (vị trí, diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thời hạn thuê đất, thuê mặt nước) đến Cục Thuế Thành phố Hà Nội (trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định giao đất, cho thuê đất);
• Đối với trường hợp giá trị thửa đất trên 30 tỷ đồng, Sở Tài nguyên và Môi trường thuê đơn vị tư vấn có chức năng lập chứng thư định giá (trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc);
  • Trong thời hạn không quá 06 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng với Sở Tài nguyên và Môi trường, đơn vị tư vấn thẩm định giá hoàn thành chứng thư định giá;
  • Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày có chứng thư định giá, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì xây dựng phương án giá đất cụ thể và gửi Hội Đồng thẩm định giá đất cụ thể của Thành phố;
  • Trong thời hạn không quá 06 ngày làm việc Hội đồng thẩm định giá Thành phố thẩm định phương án giá đất cụ thể;
  • Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được kết quả thẩm định của Hội đồng thẩm định giá Thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện Tờ trình trình UBND Thành phố ban hành Quyết định phê duyệt giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
  • UBND Thành phố xem xét, ký quyết định phê duyệt giá đất cụ thể (Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc).
  • Việc xác định số tiền phải nộp để bảo vệ phát triển đất trồng lúa (đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án) thực hiện đồng thời với việc xác định giá tiền thuê đất, tiền sử dụng đất trình UBND Thành phố phê duyệt. Trường hợp thuộc diện được giao đất không thu tiền sử dụng đất thì Sở Tài nguyên và Môi trường xác định, trình UBND Thành phố phê duyệt, thu tiền để bảo vệ và phát triển đất trồng lúa nộp ngân sách Nhà nước trước khi bàn giao đất cho chủ đầu tư.
• Trường hợp nếu đủ điều kiện sẽ có Hợp đồng thuê đất được gửi tới bên đề nghị được giao đất cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

     Bước 3: Ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất):

• Trong thời hạn không quá 4 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Thông báo xác định tiền thuê đất của cơ quan thuế. Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra soạn thảo Hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất) chuyển chủ đầu tư ký.
• Kết quả: Quyết định phê duyệt giá đất cụ thể của UBND Thành phố; Thông báo thông tin địa chính; Quyết định phê duyệt số tiền phải nộp để bảo vệ và phát triển đất trồng lúa (đối với trường hợp chuyển mục đích đất trồng lúa để thực hiện dự án);
• Trong thời hạn không quá 01 ngày làm việc kể từ ngày nhận lại dự thảo Hợp đồng từ chủ đầu tư Sở Tài nguyên và Môi trường ký Hợp đồng chính thức.

     Bước 4: Bàn giao đất trên thực địa

• Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ nhận đủ hồ sơ Sở Tài nguyên và Môi trường Lập hồ sơ mốc giới giao đất, cho thuê đất và bàn giao đất cho chủ đầu tư.
• Lập biên bản bàn giao đất

     Bước 5: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

• Trong thời hạn không quá 14 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chủ đầu tư, Văn phòng Đăng ký đất đai kiểm tra, viết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dự thảo thông tin địa chính gửi cơ quan thuế, lập báo cáo đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình Sở Tài nguyên và môi trường phê duyệt.
• Sau khi chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ theo thông báo của Sở Tài nguyên và Môi trường và hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan Thuế, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

     Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

• Giao đất cho thuê đất bãi bồi ven sông đất bãi bồi ven biển đất có mặt nước ven biển
• Hồ sơ giao đất cho thuê đất khi không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân huyện
• Cách tính tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất
• Điều kiện được nhà nước cho thuê đất theo quy định pháp luật

     Trên đây là các quy định của pháp luật về Giao đất cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng