ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM CÓ THẾ CHẤP NGÂN HÀNG ĐƯỢC KHÔNG ?

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: tôi có mua một miếng đất trong sổ đỏ có ghi là đất trồng cây hàng năm. Vậy tôi muốn biết đất trồng cây hàng năm có thế chấp ngân hàng có được không? Và được giá trị thế chấp bao nhiêu phần trăm? Tôi chưa hiểu đất nông nghiệp được giao thời hạn có là đất không phải đóng thuế đất cho nhà nước, đất có đóng thuế đất là đất nông nghiệp được thuê. Vậy đất được giao và đất được thuê nếu bị quy hoạch giải tỏa thì đền bù thế nào? Tôi xin cảm ơn! Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đất trồng cây hàng năm có thế chấp ngân hàng được không qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi đất trồng cây hàng năm có thế chấp ngân hàng được không chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau: Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai năm 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai

     Căn cứ quy định tại Điều 10 Luật đất đai 2013, đất trồng cây hàng năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện để thực hiện quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền được thế chấp để vay vốn ngân hàng khi có các điều kiện cụ thể như sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

     Như vậy, nếu thỏa mãn những điều kiện trên, đất trồng cây hàng năm có thế chấp ngân hàng được.

     Tuy nhiên thực tế, hầu hết các Ngân hàng thương mại tại Việt Nam không nhận hoặc e dè nhận thế chấp đất nông nghiệp, thông thường các Ngân hàng chỉ chỉ chấp nhận cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở lâu dài (đất thổ cư), đất nông nghiệp rất khó được vay vốn. Hoặc nếu được xét duyệt vay thì mức vay tối đa thấp hơn. Việc đánh giá miếng đất nông nghiệp của bạn có thể thế chấp được bao nhiêu phần trăm thì phải tùy thuộc vào giá trị đất theo thẩm định của ngân hàng bạn định vay. Vì vậy, để biết rõ hơn về mức vay cũng như thủ tục vay, bạn cần liên hệ trực tiếp với phía bên ngân hàng.

2. Phân biệt giao đất và cho thuê đất

Giao đất

Có hai hình thức giao đất:

• Giao đất không thu tiền sử dụng đất
• Giao đất có thu tiền sử dụng đất;

     Về hình thức giao đất nông nghiệp có thời hạn, chúng tôi xin được đưa ra một vài căn cứ pháp lý để bạn có thể tham khảo như sau. Theo điều 126 Luật đất đai cũng có quy định:

"Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

Cho thuê đất:

     Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

     Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

     Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

     Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định 

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

     Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

     Như vây, đất nông nghiệp được giao có loại giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất, còn căn cứ có phải đóng thuế đất hay không không là căn cứ để phân biệt đất nông nghiệp được thuê và đất nông nghiệp được giao.

 3. Vấn đề bồi thường đối với đất nông nghiệp được giao và đất nông nghiệp cho thuê

     Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện luật định thì được bồi thường. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.iệc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh  quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

     Pháp luật có rất nhiều quy định liên quan đến vấn đề bồi thường đất khi nhà nước thu hồi: Từ điều 61 đến điều 82 Luật đất đai 2013; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

    Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, thì việc đất được giao hay cho thuê không là điiều kiện để được bồi thường khi nhà nước thu hồi. Đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi khi “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp". Còn riêng đối với loại đất nông nghiệp, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Liên kết tham khảo:

• Hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định pháp luật
• Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá đối với đất thuộc thẩm quyền cho thuê đất của UBND cấp tỉnh

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về câu hỏi đất trồng cây hàng năm có thế chấp ngân hàng được không? Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.       Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!       Trân trọng./.  Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng