CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DỰ ÁN Kiến thức của bạn:

     Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Kiến thức của luật sư:

Cơ sở pháp lý:

• Luật nhà ở 2014
• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai

Nội dung kiến thức về chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án

     Căn cứ Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở là tổ hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định.”

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

1.1. Chuyển nhượng dưới hình thức phân lô bán nền

     Căn cứ khoản 1 điều 194 Luật đất đai 2013 và điều 41 nghị định 43/2014/NĐ-CP điều kiện để chuyển nhượng:

- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

- Với Chủ đầu tư dự án

• Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)

- Các dự án được chuyển nhượng không nằm trong địa bàn các quận nội thành các khu đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

- Với hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng: thực hiện xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị.

1.2. Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án

     Căn cứ điều 42 nghị định 43/2014/NĐ-CP điều kiện để chuyển nhượng bao gồm:

- Có đủ các điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận QSDĐ
• Đất không có tranh chấp
• Đất không bị kê biên để thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất

- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

- Người nhận chuyển nhượng: phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp và phải đáp ứng các điều kiện sau

• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư: vốn để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; Có khả năng huy động vốn.
• Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

2. Xử lí vi phạm hành chính với hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở mà không đủ điều kiện

     Căn cứ điều 15 và điều 16 nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về mức xử phạt này như sau:

2.1. Chuyển nhượng dưới hình thức phân lô bán nền

• Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất dưới 01 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 03 héc ta đến dưới 05 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 05 héc ta trở lên.

     Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định.

2.2. Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án

     Khi đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn, chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất dưới 01 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 60.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 03 héc ta đến dưới 05 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 200.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 05 héc ta trở lên.

     Người nhận chuyển nhượng không có ngành nghề kinh doanh phù hợp, không thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư, không có đủ năng lực tài chính theo quy định: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000.

     Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm; Buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do thực hiện hành vi vi phạm.

     Trên đây là quy định của pháp luật về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Luật Toàn Quốc qua Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ hoặc gửi thư về địa chỉ Email: [email protected]. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.                                    

Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng