CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRỒNG LÚA SANG ĐẤT Ở THEO QUY ĐỊNH

Câu hỏi của bạn:

     Tôi muốn hỏi về thủ tục tách, gộp và cấp sổ đỏ. Tôi hiện sinh sống ở Quảng Nam, có mảnh đất của bố tôi trước đây là đất lúa có diện tích 150m2 nhưng không canh tác được vì bị bồi lấp sau đó tôi làm nhà trên đất đó + diện tích đất màu của người cậu đổi cho tôi. (53m2 đất lúa đổi 60m2 đất màu vì 2 thửa gần cạnh nhau). Tôi nộp đơn xin tách, gộp thửa và chuyển mục đích để có thể làm sổ đỏ hoàn chỉnh là 150-53+60=157m2 có được không?.

     Xin cảm ơn!

Câu trả lời của luật sư:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 35/2015 Quy định về quản lý, sử dụng đất trồng lúa
• Nghị định 45/2014/NĐ- CP quy định về thu tiền sử dụng đất.
• Thông tư 24/2014/TT- BTNMT quy định về hồ sơ địa chính

Nội dung tư vấn: Theo quy định tại luật đất đai 2013:

     Từ thông tin bạn cung cấp, các yêu cầu của bạn liên quan đến các thủ tục pháp lý bao gồm các vấn đề sau:

     1. Chuyển đổi đất trồng lúa (53m2) với đất nông nghiệp khác giữa gia đình bạn và gia đình cậu bạn

     2. Gộp/ hợp thửa đất sau khi tách để chuyển đổi quyền sử dụng (diện tích 97m2) với 60m2 đất nông nghiệp khác?

     3. Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp là thửa đất xin gộp: 97m2 đất trồng lúa và 60m2 đất nông nghiệp khác thành đất ở.

     Các tư vấn cụ thể của chúng tôi về trường hợp của bạn như sau:

     1. Vấn đề chuyển đổi 53m2 đất trồng lúa lấy 60m2 đất nông nghiệp khác giữa gia đình bạn và gia đình cậu bạn.

     Theo quy định của pháp luật, tại điều 190 luật đất đai 2013 về điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp là bên nhận và bên chuyển đổi phải có hộ khẩu đăng ký thường trú tại cùng một xã, phường, thị trấn; cùng trực tiếp sản xuất nông nghiệp và mục đích chuyển đổi là để tạo điều kiện thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. Việc chuyển đổi 53m2 đất trồng lúa (đất nông nghiệp) của bạn có thể thực hiện được nếu đáp ứng đầy đủ các yêu cầu nêu trên, đồng thời tiến hành các thủ tục hành chính theo các bước dưới đây để đảm bảo đúng quy định của pháp luật:

      “Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

     Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.”

     Và việc chuyển đổi này của bạn phải được lập thành văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng thỏa thuận (văn bản này phải được công chứng hoặc chứng thực). Tuy nhiên, vì bạn không chuyển đổi toàn bộ diện tích 150m2 đất trồng lúa của bạn mà chỉ chuyển đổi 53m2 do đó, trước khi lập văn bản thỏa thuận chuyển đổi thì bạn cần phải xin chấp thuận tách thửa đất trồng lúa của gia đình từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân huyện); đơn vị trực tiếp xem xét, thẩm duyệt hồ sơ là chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai- phòng tài nguyên môi trường. Lúc này bạn nộp hồ sơ gồm: đơn xin tách thửa đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc); bản vẽ của thửa đất khi tách; chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (bản sao công chứng mỗi loại). Sau khi nhận được văn bản đồng ý cho tách thửa của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bạn cùng gia đình của cậu bạn ký văn bản thỏa thuận chuyển đổi quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng.

     Tiếp sau việc lập văn bản thỏa thuận chuyển đổi đất nông nghiệp bạn cần thực hiện theo trình tự, thủ tục của pháp luật để được Nhà nước công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp:

     Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

     Hồ sơ gồm (theo quy định tại khoản 2, điều 9, thông tư 24/2014/TT- BTNMT). Số lượng: 01 bộ

• Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình.
• Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.
• Đơn đăng ký biến động đất đai.
• Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (bản sao công chứng mỗi loại) của người có yêu cầu.

     Bước 2: Nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai- Phòng tài nguyên môi trường

     Người nộp hồ sơ nộp một bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và nhận phiếu hẹn trả kết quả.

     Tại đây, phòng tài nguyên môi trường kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa (nếu cần), tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

     Bước 3: Nhận kết quả thủ tục hành chính

     Người nộp nhận kết quả thủ tục hành chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cập nhật biến động theo ngày hẹn trả trên phiếu hẹn. [caption id="attachment_25860" align="aligncenter" width="279"] Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ở theo quy định[/caption]

     2. Gộp/ hợp thửa đất sau khi tách để chuyển đổi quyền sử dụng (diện tích 97m2) với 60m2 đất nông nghiệp khác?

     Việc hợp hai thửa đất trên cần phải tiến hành theo các bước theo quy định tại điều 75 nghị định 43/2014/NĐ- CP. Nội dung như sau:

     “Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

       1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

      2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

      a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

      b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

      c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

     3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

       a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

      b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

      4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

      a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

      b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

    3. Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp là thửa đất xin hợp thửa: 97m2 đất trồng lúa và 60m2 đất nông nghiệp khác thành đất ở

     Thứ nhất, để được chuyển mục đích sử dụng đất thì thửa đất của bạn cần phải đảm bảo:

• Được sự đồng ý, chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vì bạn đang chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp theo quy định tại điều 57 luật đất đai.
• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
• Đất không tranh chấp, không bị kê biên xử lý vi phạm.
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất bạn có thể tham khảo tại Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật

     Thứ hai, việc chuyển mục đích sử dụng đất bạn phải đóng tiền sử dụng đất tính trên diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

     Tiền sử dụng đất được quy định tại điều 5, nghị định 45/2014/NĐ- CP được tính bằng: mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Ngoài ra, theo điều 5, nghị định 35 khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước sang đất ở thì người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa. Cụ thể: “Điều 5. Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp

     1. Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai và phải nộp một khoản tiền để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa.

     2. Tùy theo điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức nộp cụ thể nhưng không thấp hơn 50% số tiền được xác định theo diện tích đất chuyên trồng lúa nước phải chuyển sang đất phi nông nghiệp nhân với giá của loại đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.

      3. Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất lập bản kê khai số tiền phải nộp, tương ứng với diện tích đất chuyên trồng lúa nước được nhà nước giao, cho thuê và nộp vào ngân sách cấp tỉnh theo quy định."     

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: [email protected] để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng