CÁCH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào anh chị!

     Ở khu vực đất ở xóm tôi nhà nước có quy hoạch làm khu công nghệ cao Lam Sơn, Sao Vàng- Thọ Tuân - Tỉnh Thanh Hóa

     Theo giá đất nhà nước thu hồi khi đưa xuống thì khu vực đường liên thôn giá đất nhà nước đền bù là 700 000 đ / mét vuông. Nhưng nhà tôi cách đường liên thôn 100 mét thì giá đất nhà nước đưa xuống là 350 000 đồng / mét vuông.

     Vậy cho tôi hỏi giá đất nhà nước đưa xuống như vậy là có hợp lý hay không?

     Và khung giá đất quy định từ 2015 đến 2019 là 350 000 đ/ mét vuông đến 700.000đ trên mét vuông thuộc khu vực xóm tôi.

     Vậy khi nhà nước có quyết định thu hồi đất vào năm 2018 thì giá đất có thay đổi hay không?

     Mong luật sư cho xin lời tư vấn.

     Cảm ơn luật sư rất nhiều

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về cách xác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất theo luật đất đai chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật đất đai 2013
• Nghị định 47/2014/NĐ- CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
• Nghị định 44/2014/NĐ- CP Quy định về giá đất
• Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND Quy định bảng giá đất thời kỳ 2015- 2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

Nội dung tư vấn:

     1. Cách xác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất

     Khoản 2, điều 74 và điểm đ, khoản 4 điều 114 luật đất đai quy định giá đất cụ thể được dùng làm căn cứ để Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất và giá đất này được căn cứ vào thời điểm quyết định thu hồi đất. Nội dung cụ thể như sau:

     “Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (…) 2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”

     => Theo quy định chung về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì nếu như không có đất để bồi thường thì được bồi thường theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Quy định của pháp luật hiện hành về giá đất cụ thể tại khoản 4, điều 114 luật đất đai 2013 và điều 15 và điều 16 của nghị định 44/2014/NĐ- CP:

     “Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể: (…) 4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây (…) đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”   

     "Điều 15. Xác định giá đất cụ thể

     1. Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

     2. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

     Điều 16. Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể

     1. Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể quy định tại Điều 15 của Nghị định này thực hiện theo quy định sau đây:

     a) Xác định mục đích định giá đất cụ thể;

     b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;

     c) Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

     d) Thẩm định phương án giá đất;

     đ) Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;

     e) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất (...)"

     => Tiểu kết: Giá đất dùng để bồi thường theo quy định của pháp luật là giá đất:

• Giá đất dùng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định.
• Giá đất cụ thể của loại đất được bồi thường sẽ được quyết định thông qua quy trình luật định.
• Giá đất cụ thể và giá đất trong bảng giá đất là khác nhau.

     2. Giải đáp thắc mắc về cách xác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp của bạn

       Đầu tiên, theo quy định tại điều 62 của luật đất đai và dựa theo thông tin mà bạn cung cấp thì việc thu hồi đất này có thể là việc thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế- xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng. Trên nguyên tắc, giá đất cụ thể lúc này sẽ được quyết định bởi cơ quan Nhà nước có thu hồi.

     Trong tình huống thực tế của bạn, giá đất cụ thể khi bồi thường sẽ được quyết định theo trình tự chúng tôi đã tư vấn ở trên; trong quy trình quyết định giá đất cụ thể sẽ còn phụ thuộc vào giá đất trong bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa ban hành; căn cứ vào vị trí thửa đất...  => Như vậy, hiện tại phải xem xét cụ thể hồ sơ thửa đất, phần đất bị thu hồi của gia đình bạn, giá đất tại bảng giá đất của thửa đất bị thu hồi, và giá đất cụ thể được Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định để đánh giá sự hợp lý hay không hợp lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp thu hồi này. Vì hiện tại, thông tin về thửa đất mà bạn cung cấp cho chúng tôi chưa đầy đủ nên chúng tôi chưa thể đưa ra khẳng định tính hợp lý này được. Bạn có thể dựa trên thông tin mà chúng tôi tư vấn cùng với hồ sơ thực tế về thửa đất và các quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp cụ thể để xác định tính hợp lý của quyết định mà bạn nhận được.

     Thời điểm xác định giá đất cụ thể là thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền. Hiện tại, bảng giá đất mà Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa số 4545/2014/QĐ- UBND vẫn đang có hiệu lực thi hành và đây là bảng giá đất quy định cho thời gian từ 2015- 2019; năm 2018 thực hiện quyết định thu hồi đất thì giá đất cụ thể để được bồi thường là giá đất được tính theo quy trình luật định tại thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi.

     Một số bài viết tham khảo:

     Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất và căn cứ thu hồi đất theo quy định pháp luật

     Trình tự thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai 2013    

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về Cách xác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất theo luật đất đai. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng