Cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng đất

Cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng đất được thực hiện căn cứ quy định của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và Nghị định hướng dẫn như sau:

CÁCH TÍNH THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT

Kiến thức của bạn:

  • Cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng đất
  • Doanh nghiệp bán nhà, bán đất thì thuế thu nhập doanh nghiệp được tính như thế nào

Kiến thức của Luật sư:

Cơ sở pháp lý:

  • Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 sửa đổi bổ sung năm 2013
  • Nghị định 218/2013/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp
  • Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 218/2013/NĐ-CP

Nội dung kiến thức về cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng đất:

 

1. Đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng đất

     Đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp được quy định tại Khoản 2 Điều 1 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2013; Điều 13 Nghị định 128/2013/ hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp và quy định chi tiết tại Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 218/2013/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản:

    “1. Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

    2. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

    Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.”

      Theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản gồm doanh nghiệp có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất

      Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản gồm: 

  • Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất 
  • Thu nhập từ việc cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 
  • Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó mà không tách dời được
  • Thu nhập từ việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất
  • Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở
thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng đất

thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng đất

2. Cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng đất

     Điều 14 Nghị định 218/2013/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp và được quy định chi tiết tại Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn 218/2013/NĐ-CP quy định cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là:

     “Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

     Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).”

  • Theo quy định của pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp được tính = thu nhập tính thuế x 20%
  • Thu nhập tính thuế = thu nhập chịu thế – các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước đó (nếu có)
  • Thu nhập chịu thuế = doanh thu từ việc chuyển nhượng bất động sản – (giá vốn của bất động sản + các khoản chi phí được trừ)

2.1 Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng đất

    Điểm a Khoản 1 Điều 17 thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn 218/2013/NĐ-CP quy định về doanh thu từ  động 

   Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

   Trường hợp giá trị chuyển nhượng bất động sản được ghi trong hợp đồng nhỏ hơn giá của Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm ký hợp đồng thì xác định theo giá mà Ủy ban nhân dân tỉnh quy định. 

    Thời điểm xác định doanh thu tính thuế được tính từ thời điểm chuyển giao bất động sản

2.2 Giá vốn của bất động sản chuyển nhượng

    Điểm b.2 khoản 2 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 218/2013/NĐ-CP quy định về giá vốn của bất động sản chuyển nhượng gồm:

  • Tiền sử dụng đất nộp cho ngân sách Nhà nước hoặc giá tiền sử dụng đất được quy định trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trường hợp không có hợp đồng thì tính theo giá Ủy ban nhân dân tỉnh quy định)
  • Theo biên bản định giá tài sản góp vốn 
  • Giá trúng đấu giá

2.3 Các khoản chi phí được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp 

    Điểm b.2 khoản 2 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 218/2013/NĐ-CP quy định về các chi phí được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp là:

  • Chi phí đền bù thiệt hại về đất
  • Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu
  • Chi phi bồi thường hỗ trợ tái định cư theo quy định của pháp luật
  • Các loại phí lệ phí liên quan đến cấp sổ đỏ
  • Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng
  • Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất
  • Các chi phí khác

     Ngoài ra bạn có thể tham khảo:

    Trên đây là quy định của pháp luật về vấn đề cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng đất. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Luật Toàn Quốc qua Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ hoặc gửi thư về địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.                                    

Liên kết tham khảo: