MẸ BÁN ĐẤT CÓ CẦN SỰ ĐỒNG Ý CỦA CON KHÔNG?

Câu trả lời của Luật sư:

     Dựa trên các thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn đối với các câu hỏi của bạn như sau:

1. UBND xã có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho mẹ của bạn hay không?

     Thứ nhất, về điều kiện để thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất, được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, cụ thể các điều kiện đó là:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

     Thứ hai, về điều kiện có hiệu lực của giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 117 BLDS 2015, cụ thể:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

     Về hình thức của văn bản chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai như sau:

     Như vậy, căn cứ quy định nêu trên của pháp luật và dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp, sau khi bạn được đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ đối với thửa đất mà bạn được thừa kế từ ông nội và bạn đã đồng ý chuyển tên thửa đất cho mẹ bạn.

     Do bạn không nói rõ, nhưng chúng tôi hiểu rằng khi thực hiện thủ tục chuyển tên GCN từ tên bạn sang tên mẹ bạn, bạn đã tiến hành tại UBND cấp xã. Tại đây, có thể UBND cấp xã đã chứng thực hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bạn và mẹ của bạn. Sau đó chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để sang tên trên giấy chứng nhận QSDĐ cho mẹ bạn. Nếu toàn bộ sự việc được thực hiện theo đúng quy trình nêu trên thì việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho mẹ bạn là phù hợp với quy định của pháp luật.

2. Mẹ bán đất có cần sự đồng ý của con không?

     Theo quy định của luật đất đai và bộ luật dân sự, quyền định đoạt (mua bán, chuyển nhượng, tặng cho...) đối với tài sản là quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng. Và như đã tư vấn cho bạn như trên, kể từ thời điểm mẹ bạn được đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ thì mẹ bạn là chủ sử dụng đất đã được nhà nước công nhận hợp pháp và mẹ bạn có toàn quyền đối với thửa đất này.

     Về bản cam kết giữa bạn và mẹ bạn nhưng không có chữ ký của mẹ bạn nên không có giá trị pháp lý, vì vậy bạn không được xác lập tư cách pháp lý để tham gia hay quyết định về việc mua bán thửa đất này. Việc quyết định mua bán thuộc toàn quyền của mẹ bạn.

3. Việc khiếu nại UBND xã để lấy lại QSDĐ

     Như đã phân tích ở trên, UBND xã không phải là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho mẹ bạn, công việc mà UBND xã thực hiện là chứng thực hợp đồng theo yêu cầu của bạn và mẹ bạn để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất. Sau khi có đủ hồ sơ để sang tên giấy chứng nhận QSDĐ cho mẹ bạn, UBND xã chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

     Theo đó, việc bạn khiếu nại UBND xã có thể sẽ không đạt kết quả như bạn mong muốn là lấy lại quyền sử dụng đất từ mẹ bạn.

     Trên thực tế tồn tại một số trường hợp phải có chữ ký của con khi mẹ bán đất:

• QSDĐ được cấp cho hộ gia đình và các con cũng là thành viên của hộ gia đình đó;
• QSDĐ là tài sản chung của bố mẹ, khi bố mất không để lại di chúc, mẹ muốn bán đất thì phải có sự đồng ý của các con là người thừa kế của bố.

     Nếu tài sản là QSDĐ là của riêng mẹ hoặc của chung bố mẹ, các con không có công sức đóng góp thì khi bán đất bố mẹ không bắt buộc phải chia cho các con, việc chia cho các con là hoàn toàn tự nguyện.

     Đối với QSDĐ cấp cho hộ gia đình thì các thành viên trong hộ gia đình có quyền và nghĩa vụ ngang nhau khi thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất. Do đó, nếu các con cũng là thành viên của hộ gia đình thì bắt buộc phải được sự đồng ý và có chữ ký của các con khi bán đất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.                 

Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai;
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai;
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017;
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017;
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng;
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng;
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng;