TRÁCH NHIỆM CỦA BÊN ĐẶT CỌC MUA BÁN ĐẤT KHI KHÔNG KÝ KẾT HỢP ĐỒNG

Câu hỏi của bạn:

     Tôi có bán 01 lô đất ở ĐN cho khách qua môi giới. Cả ba bên đã thỏa thuận và thống nhất về giá cả và thời hạn ra công chứng. Nhưng bên môi giới viết nhầm ngày ra công chứng. Sau đó bên bán phát hiện ra và đã gọi điện thoại xác nhận ghi nhầm. Bên mua cũng đã trả lời qua điện thoại là đồng ý. Bên bán chỉ xin một hai hôm vì cần lo đám cưới con và bên mua cũng đã thống nhất (đồng ý chỉ cho từ thứ 6 qua thứ 2 (ba hôm). Sự việc trên đã thống nhất qua điện thoại và tin nhắn.

     Nếu bên mua không thực hiện (trả tiền) mà chờ đến ngày trong giấy cọc (môi giới đã ghi nhầm năm và môi giới đã nhận mình viết nhầm qua tin nhắn). Việc đặt cọc có ghi hình lại. Vậy cho bên mua (tôi) hỏi: đến ngày như đã thống nhất qua điện thoại và tin nhắn mà bên mua không đến phòng công chứng làm các thủ tục còn lại thì có được không. Bên bán lập biên bản tại phòng công chứng xác nhận sự việc bên mua không đến thì mất cọc được không? Rất mong Luật sư giúp cho ạ.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Bộ luật dân sự 2015;

Nội dung tư vấn

     1. Thỏa thuận đặt cọc mua bán đất 

     Việc đặt cọc là để hai bên đi đến việc thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khoản 1 điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

     “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

     Trong hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc là bên có quyền và bên nhận đặt cọc là bên có nghĩa vụ. Như vậy theo như giao kết trong hợp đồng đặt cọc và đã được sửa đổi thông qua sự thỏa thuận của hai bên bằng tin nhắn điện thoại, đến ngày như đã hẹn hai bên phải đến văn phòng công chứng để thực hiện nghĩa vụ. Nhưng đến ngày đó mà bạn (bên có quyền hay bên đặt cọc) không đến để thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bạn chậm tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ theo khoản 1 điều 355 Bộ luật dân sự 2015:

     “Điều 355. Chậm tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ

     1. Chậm tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ là khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ đã thực hiện nhưng bên có quyền không tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ đó.” [caption id="attachment_66481" align="aligncenter" width="450"] Đặt cọc mua bán đất[/caption]

     2. Trách nhiệm của bên đặt cọc mua bán đất khi không thực hiện giao kết hợp đồng 

     Bên có quyền chậm tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ làm phát sinh thiệt hại cho bên có nghĩa vụ thì phải bồi thường thiệt hại cho bên đó và phải chịu mọi rủi ro, chi phí phát sinh kể từ thời điểm chậm tiếp nhận theo điều 359 Bộ Luật dân sự:

     “Điều 359. Trách nhiệm do chậm tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ

     Bên có quyền chậm tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ làm phát sinh thiệt hại cho bên có nghĩa vụ thì phải bồi thường thiệt hại cho bên đó và phải chịu mọi rủi ro, chi phí phát sinh kể từ thời điểm chậm tiếp nhận, trừ trường hợp luật có quy định khác.”

     Như vậy, bạn (bên có quyền) không đến phòng công chứng để tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ là ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên có nghĩa vụ là bên bán mà không thông báo trước cho bên bán và không được sự đồng ý của bên bán thì bạn phải chịu mọi rủi ro.

     Hai bên đã trả lời chấp nhận việc giao kết hợp đồng tại thời gian và địa điểm cụ thể qua tin nhắn, hai bên không có thỏa thuận nào khác thì tại thời điểm giao kết hợp đồng ở phòng công chứng như đã hẹn, bên mua không đến tức là từ chối việc giao kết hợp đồng. Bên bán hoàn toàn có quyền lập biên bản tại phòng công chứng xác nhận sự việc bên mua không đến. Bên đặt cọc phải chịu mất tiền đặt cọc, tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc theo quy định tại khoản 2 điều 328 Bộ luật dân sự 2015:

     “2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

     Việc không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận đặt cọc mua bán đất hoàn toàn do lỗi của bạn nên bạn phải chịu mất tiền đặt cọc.

     Bạn có thể tham khảo bài viết sau:

• Hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua bán đất
• Trách nhiệm của bên đặt cọc mua bán đất khi không ký kết hợp đồng

     Để được tư vấn chi tiết về Đặt cọc mua bán đất, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật dân sự 24/7: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.