ĐÒI LẠI TIỀN ĐẶT CỌC KHI TỪ CHỐI GIAO KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

       Chào luật sư, tôi có định mua 1 lô đất với giá 1 tỷ 3, đã đặt cọc 30 triệu qua chuyển khoản ngân hàng. Nhưng sau đó bên bán yêu cầu tôi ra công chứng hợp đồng mua bán lô đất đó với giá chỉ 100 triệu (thay vì 1 tỷ 3). Tôi không đồng ý và muốn hủy giao dịch và muốn lấy lại tiền cọc nhưng bên bán không chịu. Xin hỏi tôi có cách nào thông qua ngân hàng hay chính quyền để lấy lại tiền cọc không? Hơn nữa, tôi biết theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự 2005 thì “hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vậy trong trường hợp của tôi thì giấy đặt cọc chỉ là chữ ký của 2 người, không có công chứng thì cho hỏi có thể dựa vào điểm này để đòi lại tiền cọc không? Xin cảm ơn.  <nhithapphan@gmail.com>

Câu trả lời:

          Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi  đề nghị tư vấn luật đến Phòng tư vấn luật qua email- Luật Toàn quốc. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau: 

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự 2015
• Luật Đất đai 2013

Nội dung tư vấn: Đòi lại tiền đặt cọc khi từ chối giao kết hợp đồng mua bán đất.

1. Hợp đồng mua bán đất

     Theo quy định tại Điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013:

     Như vậy, hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải được công chứng. Và hợp đồng sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng.

     Trong trường hợp của bạn, hợp đồng chưa được công chứng nên chưa có hiệu lực, nay bạn không muốn giao kết hợp đồng này nữa thì tài sản đặt cọc sẽ được xử lý.

2. Xử lý tài sản đặt cọc

      Pháp luật hiện hành không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải được công chứng. Do đó, việc xử lý tài sản đặt cọc trước hết được thực hiện theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng đặt cọc. Nếu các bên không có thỏa thuận thì sẽ xử lý theo quy định pháp luật. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 238 Bộ luật Dân sự 2015:

"2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

      Do bên bán yêu cầu bạn ra công chứng hợp đồng mua bán lô đất đó với giá chỉ 100 triệu (thay vì 1 tỷ 3) nên bạn mới không đồng ý và muốn hủy giao dịch. Đây là hành vi gian dối nên lý do bạn không đồng ý giao kết hợp đồng là hoàn toàn chính đáng, và lỗi là do bên bán. Do đó bên bán phải trả lại tài sản đặt cọc cho bạn.

       Như vậy, trước hết bạn nên thỏa thuận lại với bên bán về việc trả lại tiền đặt cọc. Nếu bên bán vẫn không chịu thì bạn có thể khởi kiện ra tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. 

       Bài viết tham khảo:

• Tặng cho đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không?
• Cấp lại giấy chứng nhận khi có nhu cầu do đăng ký biến động quyền sử dụng đất.