Có được cấp sổ đỏ chung cho hai mẹ con khi bố chết không?

Làm thế nào để cấp sổ đỏ chung cho hai mẹ con khi bố chết? Hai mẹ con cùng đứng tên chung trên sổ đỏ có khó khăn gì khi chuyển nhượng, mua bán?

Câu hỏi của bạn:

    Thưa Luật sư, tôi có một vấn đề muốn nhờ Luật sư giải đáp như sau: Chồng tôi mất không để lại di chúc, tôi muốn tặng cho con trai duy nhất phần di sản thừa kế của mình, trong đó có nhà đất, việc hai mẹ con cùng đứng chung sổ đỏ thì có thuận lợi và khó khăn gì khi giao dịch chuyển nhượng sau này?

   Tôi mong nhận được câu trả lời từ Luật sư! Tôi xin cảm ơn!

Căn cứ pháp lý:

1. Có được cấp sổ đỏ chung cho hai mẹ con không?

     Sổ đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất.

Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp sổ đỏ, trong đó Khoản 2 quy định như sau:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

…..

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

….

     Do đó, căn cứ quy định trên, nếu hai mẹ con đều có quyền sử dụng đất thì khi cấp sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của hai mẹ con và cấp cho mỗi người một cuốn sổ đỏ riêng biệt để thuận tiện trong quá trình quản lý, sử dụng.

2. Làm thế nào để cấp sổ đỏ chung cho hai mẹ con khi bố chết?

     Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng vợ chồng bạn có quyền sử dụng chung một mảnh đất, nay chồng bạn qua đời và không để lại di chúc, bạn là một trong các đồng thừa kế có quyền hưởng thừa kế đối với di sản mà chồng bạn để lại, và bạn muốn để cho con bạn được thừa hưởng toàn bộ phần di sản đó.

2.1 Xác định di sản thừa kế trong tài sản chung của vợ chồng

Điều 612 BLDS 2015 quy định:

Điều 612. Di sản

Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

Ngoài ra, Điều 66 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định:

Điều 66. Giải quyết tài sản của vợ chồng trong trường hợp một bên chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết

1. Khi một bên vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết thì bên còn sống quản lý tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp trong di chúc có chỉ định người khác quản lý di sản hoặc những người thừa kế thỏa thuận cử người khác quản lý di sản.

2. Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế.

……..

     Như vậy, căn cứ quy định trên của pháp luật và thông tin bạn cung cấp, khi chồng bạn còn sống có chung quyền sử dụng một mảnh đất với bạn. Do đó, di sản thừa kế mà chồng bạn để lại là quyền sử dụng một nửa mảnh đất chung với bạn, một nửa còn lại vẫn thuộc quyền sử dụng của bạn.

2.2 Phân chia di sản thừa kế của chồng để lại

     Do chồng bạn mất và không để lại di chúc, nên di sản chồng bạn để lại sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định. 

     Những người thừa kế theo pháp luật được chia thành 03 hàng thừa kế theo thứ tự lần lượt: hàng thừa kế thứ nhất, hàng thừa kế thứ hai và hàng thừa kế thứ ba.

     Khi chồng bạn chết, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của chồng bạn bao gồm: cha đẻ, mẹ đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi theo quy định pháp luật; vợ (tức là bạn); con đẻ; con nuôi theo quy định pháp luật. Đây là những người có quyền hưởng di sản thừa kế của chồng bạn để lại, mỗi người được hưởng một phần bằng nhau.

     Nếu trong số những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất chỉ còn bạn và một người con duy nhất và bạn muốn từ chối nhận di sản thừa kế hoặc bạn và các đồng thừa kế khác từ chối nhận di sản thừa kế thì phần di sản là quyền sử dụng một nửa mảnh đất thuộc về con của bạn.

     Lúc đó, mảnh đất từ tài sản chung của vợ chồng bạn sẽ chuyển thành tài sản thuộc sở hữu chung của bạn và con bạn. Và sổ đỏ sẽ được cấp chung cho hai mẹ con bạn.

3. Sổ đỏ cấp chung cho hai mẹ con có khó khăn gì khi chuyển nhượng sau này?

Điều 218 BLDS 2015 quy định về định đoạt tài sản chung:

Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.

6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này.

     Do đó, trong trường hợp hai mẹ con cùng có chung quyền sử dụng đất và cùng đứng tên trên một cuốn sổ đỏ thì có quyền định đoạt như nhau đối với mảnh đất đó. Và khi muốn bán mảnh đất đó hai mẹ con bạn phải thỏa thuận với nhau. Nếu người muốn bán nhưng người còn lại không đồng ý thì cũng không thể bán được toàn bộ mảnh đất. Hoặc khi một trong hai người muốn bán phần của mình thì người còn lại được quyền ưu tiên mua nên đây sẽ là những điểm hạn chế khi đứng tên đồng sở hữu trên sổ đỏ.

Kết luận: Tóm lại, nếu bạn và các đồng thừa kế khác đồng ý để con bạn được hưởng toàn bộ di sản thừa kế do chồng bạn để lại thì phần di sản đó sẽ thuộc về con bạn. Khi đó, bạn và con bạn sẽ có chung quyền sử dụng mảnh đất này, và quyền của hai người là như nhau trong việc quản lý, sử dụng, định đoạt mảnh đất.

4. Tình huống tham khảo: Bán đất sổ đỏ chung nhưng vắng mặt một người thì làm thế nào?

     Thưa Luật sư, hiện nay tôi có một vấn đề muốn nhờ Luật sư tư vấn như sau: Tôi và một người bạn có góp tiền mua chung một mảnh đất. Mảnh đất đó đã được cấp sổ đỏ mang tên cả hai chúng tôi. Bây giờ chúng tôi muốn bán mảnh đất nhưng bạn tôi đang ở nước ngoài không về được thì làm thủ tục như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!

     Theo thông tin bạn cung cấp, bạn và người bạn của mình có mua chung một mảnh đất và đã được cấp sổ đỏ mang tên cả hai người, do đó đây được xác định là tài sản thuộc sở hữu chung của hai bạn. Vì vậy, quyền quản lý, sử dụng, định đoạt của cả hai là như nhau. Nên khi bán mảnh đất cũng phải có chữ ký của cả hai người.

     Tuy nhiên, hiện tại bạn của bạn đang ở nước ngoài không thể về để trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng mua bán được. Trong trường hợp này, nếu bạn không thể chờ đến khi bạn của mình về để bán đất thì có thể thực hiện theo hình thức ủy quyền.

     Bạn của bạn đang ở nước ngoài sẽ làm hợp đồng ủy quyền cho bạn được thay mặt để ký tên trên hợp đồng mua bán. Hợp đồng đó phải được lập thành văn bản và có chứng thực của cơ quan ngoại giao của Việt Nam tại nước đó. Và ủy quyền trong trường hợp này là ủy quyền thụ ủy hay còn gọi là ủy quyền hai nơi vì bạn và bạn của mình đang ở hai nơi khác nhau.

     Chi tiết bạn có thể tham khảo tại bài viết: Thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền thụ ủy như thế nào?

Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về vấn đề cấp sổ đỏ chung cho hai mẹ con khi bố chết:

Tư vấn qua Tổng đài 19006500: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi như thủ tục hưởng di sản thừa kế, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cấp sổ đỏ chung… Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cư thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi liên quan đến vấn đề cấp sổ đỏ chung cho hai mẹ con khi bố chết hoặc các câu hỏi khác về địa chỉ: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

 Chuyên viên: Nguyễn Oanh