CHUYỂN ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM SANG ĐẤT SẢN XUẤT

Câu hỏi của bạn về chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp: Tôi có một thửa đất mục đích sử dụng là đất trồng cây hàng năm, nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất. Nay tôi muốn chuyển mục đích sang đất sản xuất kinh doanh thì thủ tục như thế nào? Chi phí chuyển đổi là bao nhiêu? Sau khi chuyển xong tôi có phải chuyển sang thuê đất không? Mong Luật sư giải đáp giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư về chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất như sau:

1. Cơ sở pháp lý về chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP về tiền sử dụng đất;
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
• Thông tư 10/2018/TT-BTC về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 76/2014/TT-BTC.

2. Nội dung tư vấn về chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất:

     Chuyển mục đích sử dụng đất là việc làm thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu để phù hợp với nhu cầu của chủ sử dụng đất. Với mỗi trường hợp cụ thể khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ có quy định về điều kiện, trình tự thủ tục và chi phí khác nhau. Trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất kinh doanh được quy định như sau:

2.1 Thủ tục chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất

Tại Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

     Theo quy định về phân loại đất, đất trồng cây hàng năm thuộc nhóm đất nông nghiệp và đất sản xuất, kinh doanh thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Do đó, căn cứ điểm d nêu trên, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất kinh doanh thuộc trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Về hồ sơ, trình tự thực hiện như sau:

2.1.1 Hồ sơ chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất

     Theo quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hồ sơ người sử dụng đất phải nộp trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Ngoài ra, người sử dụng đất cần xuất trình giấy tờ nhân thân: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu khi đi nộp hồ sơ.

2.1.2 Trình tự chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất

     Theo quy định tại Điều 69 Luật đất đai 2013, trình tự chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất kinh doanh được thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Nộp hồ sơ. Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường tiếp nhận hồ sơ, có trách nhiệm:

• Thẩm tra hồ sơ;
• Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

     Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 4: Nhận kết quả

chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất

2.2 Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất sản xuất có phải chuyển sang thuê đất không?

     Tại Khoản 30 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP về bổ sung Điều 43c vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định:

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất thì chế độ sử dụng đất khi chuyển mục đích được quy định như sau:

a) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp không phải là đất thuê của Nhà nước sang đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì được sử dụng theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích theo quy định;

b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp là đất thuê của Nhà nước sang đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì được sử dụng theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê và phải nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích theo quy định;

c) Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại điểm a và điểm b khoản này được xác định theo thời hạn của dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật đất đai. Trường hợp không có dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất là không quá 50 năm; đối với địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời hạn sử dụng đất là không quá 70 năm. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

     Như vậy, căn cứ quy định nêu trên, đối với trường hợp bạn là cá nhân sử dụng đất, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm có nguồn gốc là đất được giao không thu tiền sử dụng đất (không phải là đất thuê của Nhà nước) sang đất sản xuất, kinh doanh thì không phải chuyển sang thuê đất. Khi đó, hình thức sử dụng đất được chuyển từ giao đất không thu tiền sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích.

chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất

2.3 Chi phí chuyển mục đích đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất

Thứ nhất, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

     Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất

     Khi chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất kinh doanh thì tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 3 Thông tư 10/2018/TT-BTC quy định như sau:

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 30 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, thuộc trường hợp được tiếp tục sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư này của thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định trừ (-) đi số tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

     Như vậy, tiền sử dụng đất khi chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất kinh doanh = tiền sử dụng đất tính theo giá đất sản xuất kinh doanh - tiền sử dụng đất theo giá đất trồng cây hàng năm của thời hạn còn lại tại thời điểm cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Thứ hai, phí thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ:

     Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

     Phí thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ do hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương.

Thứ ba, lệ phí cấp GCNQSDĐ:

     Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

     Cũng giống như phí thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ, lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ cũng là một loại phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.

     Tóm lại, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất được thực hiện theo thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất không phải chuyển sang hình thức thuê đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Bài viết tham khảo:

• Khi nào được chuyển mục đích sử dụng đất?
• Chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở theo quy định pháp luật;

     Để được tư vấn chi tiết về chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất sản xuất quý khách vui lòng liên hệ tới  Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Quỳnh Mai