Khi nào được chuyển mục đích sử dụng đất?

Hiện nay có nhiều người sử dụng đất nông nghiệp nhưng lại tự ý xây dựng nhà ở mà không thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất dẫn đến có hậu quả...

CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Câu hỏi của bạn về chuyển mục đích sử dụng đất:

     Chào Luật sư, em đang có mảnh đất là đất trồng nông nghiệp muốn chuyển sang thành đất ở thì có được không và thủ tục như thế nào ạ? Em xin cảm ơn.

Câu trả lời của Luật sư về chuyển mục đích sử dụng đất:

    Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về chuyển mục đích sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Căn cứ pháp lý về chuyển mục đích sử dụng đất:

2. Nội dung tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất:

     Dựa trên câu hỏi của bạn, Luật Toàn Quốc hiểu rằng bạn đang có vướng mắc liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể là trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Sau khi nghiên cứu những quy định pháp luật liên quan, chúng tôi đưa ra quan điểm tư vấn cụ thể như sau:

Chuyển mục đích sử dụng đất

2.1 Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

     Trước khi thực hiện thủ tục này, người có nhu cầu cần nắm được mình thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà cần phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay không. Vấn đề này được quy định tại Điều 57, Khoản 1, Luật đất đai năm 2013 như sau:

.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

     Theo đó,về điều kiện phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền hay không còn tùy thuộc vào từng trường hợp khác nhau.

    Trường hợp cần phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền mới được chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm những trường hợp sau:

  • Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
  • Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất
  • Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở (…)

     Trường hợp không cần phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền khi chuyển mục đích sử dụng đất:

     Những trường hợp này được quy định tại Điều 12, 33/2017/TT-BTNMT, bao gồm:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

     Theo đó, trường hợp của bạn là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở (phi nông nghiệp) sẽ thuộc trường hợp cần phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thâm quyền mới được chuyển.

     Vì vậy, người có nhu cầu cần chuẩn bị hồ sơ để gửi đến cơ quan có thẩm quyền nhằm xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

2.2 Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

     Điều 59, Luật đất đai năm 2013 quy định:

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: 

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền

     Như vậy, đối với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Uỷ ban nhân dân sẽ ra quyết định cho phép hay không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, tùy trường hợp thì thẩm quyền sẽ do UBND cấp tương ứng có thẩm quyền.

UBND cấp tỉnh có thẩm quyền trong các trường hợp

  • Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức

UBND cấp huyện có thẩm quyền trong các trường hợp

  • Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
  • Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định

Chuyển mục đích sử dụng đất

2.3 Trình tự, thủ tục khi chuyển mục đích sử dụng đất

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

     Người sử dụng đất chuẩn bị 01 hô sơ bao gồm thành phần như sau:

  • Đơn đăng phép chuyển mục đích sử dụng đất
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Bước 2: Nộp hồ sơ

  • Văn phòng đăng ký đất đai. Trường hợp đia phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh.
  • Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu thì nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất.
  • Bộ phận một cửa tiếp nhận của địa phương

Bước 3: 

  •  Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
  • Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4:

  • Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bước 5:

  • Nhận kết quả

2.4 Những nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất

     Khoản 2, Điều 57, Luật đất đai năm 2013 quy định về nghĩa vụ tài chính của người chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

     Theo đó, trường hợp người có nhu cầu thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất mà có điều kiện phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Điều 109. Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất

1. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ, e và g khoản 1 Điều 57 của Luật này thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

a) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

     Theo đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp quy định d, đ, e, g của Điều 57, Luật đất đai năm 2013. Trong đó, có trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, người sử dụng đất phải nộp những 02 nghĩa vụ tài chính:

  • Nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
  • Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê: bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất;
  • Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng
  • Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
  • Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai có cùng hình thức sử dụng đất là thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì nộp tiền thuê đất bằng mức chênh lệch giữa tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất tương ứng với thời gian sử dụng đất còn lại; trường hợp có cùng hình thức sử dụng đất là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì khi chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Nghị định này.

KẾT LUẬN: Như vậy, trong trường hợp của bạn, khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì bạn phải có được sự đồng ý từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định (mục 2.3). Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính (mục 2.4) bạn sẽ được nhận kết quả.

Bài viết tham khảo:

    Để được tư vấn chi tiết chuyển mục đích sử dụng đất, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn đất đai 24/7 19006500 để được tư vấn hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Hương Li