RỦI RO PHÁP LÝ KHI GIAO DỊCH MUA BÁN ĐẤT CHỈ CÓ HỢP ĐỒNG VIẾT TAY

Câu hỏi của bạn:

Chào luật sư, hiện tôi có thắc mắc về trường hợp sau, mong luật sư giải đáp.

     Cô A là chủ sở một mảnh đất và đã sang nhượng lại mảnh đất này cho cô B nhưng chỉ theo giấy tờ tay, không công chứng. Nay cô C và cô D vì không đủ khả năng mua cả mảnh đất nên quyết định mua chung mảnh đất này từ cô B.

     Xin hỏi luật sư cô C và cô D cần làm những thủ tục pháp lý gì để hoàn tất việc mua bán? Cũng như mảnh đất này về sau có thể bị tranh chấp chủ quyền với thân nhân của cô A hay không?

     Xin cảm ơn.

Câu trả lời của luật sư:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ- CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai (hiệu lực thi hành bắt đầu từ 3/3/2017).

Nội dung tư vấn:

      Từ những thông tin mà bạn cung cấp chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

     1. Những thủ tục pháp lý cần thực hiện để cô C và cô D hoàn tất giao dịch mua bán từ cô B

     Thứ nhất, điều kiện để thửa đất được phép giao dịch theo quy định của pháp luật tại điều 188, luật đất đai như sau:

     “Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

     1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

     a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

     b) Đất không có tranh chấp;

     c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     d) Trong thời hạn sử dụng đất.

     2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

     3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

     Thứ hai, để các giao dịch về đất có hiệu lực pháp luật thì hợp đồng cần phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3, điều 167, luật đất đai:

     Vậy có thể nhận thấy thửa đất của cô A (do bạn không nói rõ là đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hay chưa nên chúng tôi sẽ tư vấn cả hai khả năng) nếu chưa được cấp giấy chứng nhận và lại tiến hành mua bán bằng giấy tờ viết tay cho cô B, cô B lại mua bán bằng giấy tờ viết tay cho cô C và D thì giao dịch này không thể tiến hành được theo quy định của pháp luật, nếu cô C và D tiếp tục ký hợp đồng vậy thì bản hợp đồng đó sẽ không có hiệu lực pháp luật (theo nội dung quy định tại khoản 1, điều 188 nêu trên).

     Trường hợp nếu cô A đã được cấp giấy chứng nhận thì việc mua bán giữa cô A và cô B chỉ có giấy tờ viết tay mà không được công chứng hoặc chứng thực (nội dung quy định tại khoản 3, điều 167) thì hợp đồng trên là hợp đồng vô hiệu, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên cô A chứ chưa chuyển giao sang cho cô B. Lúc này cô C và cô D ký hợp đồng với cô B thì bản hợp đồng này cũng không có giá trị pháp luật và nếu hai bên muốn công chứng hợp đồng này thì cũng không thể tiến hành được do không thỏa mãn về điều kiện của đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất không phải của cô B.

     Như vậy, nếu cô C và D muốn tiến hành được giao dịch này theo đúng quy định của pháp luật thì trước hết cần phải xác định thửa đất mua bán phải có giấy chứng nhận trước, sau đó cô B phải là người được nhận chuyển nhượng từ cô A bằng hợp đồng hợp pháp (có công chứng hoặc chứng thực) và cô B đã làm thủ tục sang tên thửa đất đó cho mình. Khi cô C và cô D ký hợp đồng mua bán với cô B thì bản hợp đồng đó cũng phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới hoàn tất được bước đầu tiên trong giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

     2.Thửa đất sau này có thể bị tranh chấp với thân nhân của cô A hay không

     Hiện tại, thửa đất này bạn chưa cung cấp cho chúng tôi hiện tại đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa và nếu đã được cấp thì đó là giấy chứng nhận cấp cho cá nhân, hộ gia đình hay đất là đất chung của nhiều người. Do đó, mức độ tranh chấp khi thân nhân của cô A có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp là có sự khác nhau. Tuy nhiên, hiện tại các chứng cứ mà bạn cung cấp có nhiều điểm có lợi cho thân nhân của cô A nếu họ có tiến hành khởi kiện đòi quyền lợi.

     Và cụ thể, nếu người thân của cô A có yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết quyền lợi của mình trong thửa đất (nhưng họ phải chứng minh được họ là người có đủ điều kiện để được hưởng quyền và thửa đất đó thuộc quyền sử dụng của cô A, có căn cứ, chứng cứ để chứng minh) thì hoàn toàn họ có thể khởi kiện lên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi của mình.

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của mọi người dân để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                         

      Liên kết tham khảo:

• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp sổ đỏ
• Hòa giải tranh chấp đất đai
• Thu hồi đất đai theo quy định của pháp luật mới nhất