QUY ĐỊNH VỀ SỔ ĐỎ

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Vợ chồng tôi đã mua một mảnh đất tại tỉnh H từ năm 1992 và cả gia đình tôi chuyển đến sống ở đó từ ngày ấy (khi ấy gia đình gồm vợ và con trai sinh năm 1989). Năm 1996 chúng tôi sinh thêm 1 con trai. Đến năm 1999 chúng tôi đăng ký hộ khẩu thường trú cho cả nhà (4 người) tại địa chỉ thửa đất đó. Năm 2006 chúng tôi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, trên giấy chứng nhận ghi tên tôi và vợ tôi.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Nội dung tư vấn về quy định về sổ đỏ:

1. Điều kiện để được cấp sổ đỏ

     Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện như sau:

• Đất được UBND xã xác định là sử dụng ổn định lâu dài;
• Đất không có tranh chấp;
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Không thuộc các trường hợp được quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như: người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền...

2. Quy định về sổ đỏ của quy định pháp luật đất đai

2.1. Sổ đỏ theo quy định của pháp luật hiện hành

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất;
• Có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 giấy chứng nhận, nếu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
• Người sử dụng đất nhận được sổ đỏ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được miễn, được ghi nợ... thì sẽ được nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp;
• Trường hợp đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào sổ đỏ trừ trường hợp có thỏa thuận ghi tên một người;
• Trường hợp có sai lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên sổ đỏ đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề thì diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc trên thực tế. Nếu đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất trên thực tế nhiều hơn diện tích trên sổ đỏ thì phần chênh lệch nhiều hơn được xem xét để được cấp sổ đỏ.

2.2. Sổ đỏ theo quy định của Luật đất đai năm 2003

     Tuy Luật đất đai năm 2003 đã hết hiệu lực và bị thay thế bởi Luật đất đai năm 2013 nhưng vấn đề mà bạn hỏi có liên quan tới quy định của Luật đất đai năm 2003 về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

• Theo quy định tại Điều 48 Luật đất đai năm 2003 thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
• Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
• Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng...

     Như vậy, theo quy định về sổ đỏ của pháp luật đất đai thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có thay đổi gì nhiều, trường hợp nhà bạn được cấp giấy chứng nhận từ năm 2006 và giấy chứng nhận ghi tên của hai vợ chồng bạn thì có thể xác định diện tích đất này là tài sản chung của hai vợ chồng và quyền sử dụng đất là thuộc cả hai vợ chồng bạn chứ hai con của bạn không có quyền. Do đó, khi thực hiện việc mua bán đất sẽ do hai vợ chồng bạn quyết định mà không cần hỏi ý kiến của các con. Trường hợp trong sổ đỏ ghi là cấp cho hộ gia đình ông (bà) nào đó thì lúc này mới phải xem xét tại thời điểm cấp thì hộ gia đình gồm những ai và việc mua bán sẽ phải hỏi ý kiến của những người có trong hộ khẩu tại thời điểm đó.

Bài viết tham khảo:

• Quy định về cấp sổ đỏ theo pháp luật đất đai 2013
• Hồ sơ xin cấp sổ đỏ 2018 bao gồm những loại giấy tờ gì?

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về quy định về sổ đỏ của pháp luật đất đai. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6500 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ hoặc hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Hi vọng đây sẽ là kênh tư vấn hiệu quả nhất.

     Luật Toàn Quốc Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.