Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Nội dung tư vấn quy định về cấp sổ đỏ theo pháp luật hiện hành:

1. Điều kiện để được cấp sổ đỏ

     Theo quy định của pháp luật đất đai thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi đáp ứng được về mặt chủ thể cũng như các điều kiện khác được quy định tại luật đất đai và thể hiện bằng việc trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, có thể hiểu sổ đỏ là hình thức thể hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.

     Xét về chủ thể, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo... Ngoài ra, phải đáp ứng được các điều kiện như:

• Đất được UBND xã xác định là sử dụng ổn định lâu dài;
• Đất không có tranh chấp;
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Không thuộc các trường hợp được quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2. Quy định về cấp sổ đỏ

2.1. Nguyên tắc cấp sổ đỏ

     Nguyên tắc cấp sổ đỏ được quy định cụ thể tại Điều 98 Luật đất đai năm 2013 cụ thể như sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất;
• Có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 giấy chứng nhận, nếu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
• Người sử dụng đất nhận được sổ đỏ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được miễn, được ghi nợ... thì sẽ được nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp;
• Trường hợp đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào sổ đỏ trừ trường hợp có thỏa thuận ghi tên một người;
• Trường hợp có sai lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên sổ đỏ đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề thì diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc trên thực tế. Nếu đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất trên thực tế nhiều hơn diện tích trên sổ đỏ thì phần chênh lệch nhiều hơn được xem xét để được cấp sổ đỏ.

2.2. Tư vấn đối với trường hợp của bạn

     Theo như thông tin bạn cung cấp thì nhà bạn đã sử dụng tổng diện tích là 366 m2 đất ở từ những năm 1994 đến nay, việc địa phương cấp sổ đỏ chỉ ghi nhận cho nhà bạn là 180 m2 thì cần phải xem xét việc đo đạc trên thực tế diện tích nhà bạn. Khi thực hiện xin cấp sổ đỏ cho diện tích nhà mình, bạn có mời địa chính xuống đo đạc diện tích sử dụng của nhà mình không? Liệu rằng việc có thêm 186 m2 đất vào năm 1994 có giấy xác nhận của UBND xã về vấn đề diện tích đất nhà bạn tăng thêm hay không? Khi phát hiện ra sai sót này gia đình bạn đã lên địa chính xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để hỏi hay chưa?

     Trong trường hợp này bạn cần phải kiểm tra lại hồ sơ giấy tờ đã nộp lên văn phòng đăng ký đất đai xem trích lục sơ đồ thửa đất ghi diện tích là bao nhiêu, nếu có đo đạc, xác thực trên thực tế thì cần phải xác định xem có sai lệch ranh giới hay không? Căn cứ vào quy định về cấp sổ đỏ tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 nếu có sai sót về số liệu mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp sổ đỏ sẽ dựa vào số liệu đo đạc trên thực tế để cấp sổ, nếu số liệu đo đạc trên thực tế và trích lục sơ đồ thửa đất không có sai lệch gì thì lúc này gia đình bạn nên làm Thủ tục đính chính sổ đỏ khi có sai sót diện tích sử dụng đất.

Bài viết tham khảo:

• Cấp sổ đỏ cho nhà đất mua từ năm 1992 bằng giấy viết tay
• Cấp sổ đỏ cho đất nằm trong quy hoạch rừng đặc dụng

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về quy định về cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6500 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ hoặc hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.com. Hi vọng đây sẽ là kênh tư vấn hiệu quả nhất.

     Luật Toàn Quốc Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.