Mua đất sổ chung theo quy định pháp luật

Mua đất sổ chung theo quy định pháp luậtĐánh giá bài viết Xem mục lục của bài viết1 Mua đất sổ chung 2 Câu hỏi của bạn về mua đất sổ chung  3 Câu trả lời của luật sư về mua đất sổ chung3.1 1. Căn cứ pháp lý về mua đất sổ chung3.2 2. Nội dung tư […]

Mua đất sổ chung theo quy định pháp luật
Đánh giá bài viết

Mua đất sổ chung 

Câu hỏi của bạn về mua đất sổ chung  

     Dạ, em chào luật sư!

     Thưa luật sư, năm 2019 tôi có mua 1 miếng đất 5 x 20m tại xã X, huyện B, mua theo dạng sổ chung và công chứng vi bằng, tôi muốn hỏi:

     + Trường hợp thửa đất này là đất thủy hải sản, 10 năm sau, tôi có thể xây dựng nhà cấp 4 trên đất đó được không? (tôi hiện đang ở thành phố T, không phải là dân ở tại địa phương) (tôi thấy dân ở đó đã xây nhà lác đác vài căn)

     + Đất này về lâu dài có thể lên đất lâu năm hoặc thổ cư được không? Và từng bước làm như thế nào ạ?

     Cám ơn và trân trọng!

Câu trả lời của luật sư về mua đất sổ chung

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về mua đất sổ chung, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về mua đất sổ chung như sau:

1. Căn cứ pháp lý về mua đất sổ chung

2. Nội dung tư vấn về mua đất sổ chung

     Theo yêu cầu tư vấn của bạn, bạn cần chúng tôi hỗ trợ về vấn đề mua đất chung sổ đỏ:

     Cụ thể, năm 2019 bạn có mua 1 miếng đất 5 x 20m tại xã X, huyện B, mua theo dạng sổ chung và công chứng vi bằng. Hiện bạn đang muốn cấp sổ đỏ cho trường hợp này của mình. Theo quy định của pháp luật, chúng tôi xin được tư vấn cho tình huống của bạn như sau:

2.1. Như thế nào là mua đất công chứng và mua đất vi bằng

2.1.1. Mua đất có công chứng

     Tại khoản 1 điều 2 Luật Công chứng 2014 quy định:

      Điều 2. Giải thích từ ngữ

     Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

     1. Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

     Vậy, công chứng là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng giao dịch dân sự bằng văn bản do công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật Công chứng 2014
2.1.2. Mua đất bằng cách lập vi bằng

     Tại khoản 2 điều 2 của Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định:

     Điều 2. Giải thích từ ngữ

     Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

     … 2. Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.

     Vậy, vi bằng nhằm ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và các quan hệ pháp lý khác.

     Như vậy, văn bản Công chứng do công chứng viên lập và Vi bằng do thừa phát lại lập là hai văn bản khác nhau. Trong trường hợp của bạn, chúng tôi đang hiểu việc mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hình thức lập vi bằng. Căn cứ khoản 3 điều 167 luật đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực và phải thực hiện thủ tục sang tên/đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai. Việc bạn mua bán/chuyển nhượng chỉ thông qua hình thức lập vi bằng không đủ căn cứ để xác lập quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với diện tích đất, tài sản trên đất.

2.2. Xây dựng nhà cấp 4 trên đất nuôi trồng thủy sản

Như thông tin bạn cung cấp, bạn mua đất bằng hình thức lập vi bằng và muốn xây nhà trên đất đang được cấp với mục đích sử dụng là nuôi trồng thủy sản. Căn cứ theo quy định của luật đất đai 2013, điều 170:

Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan. (…….)

=> Như vậy, việc bạn sử dụng đất không đúng mục đích đã được cấp GCN là trái quy định pháp luật. Để được xây dựng nhà ở trên phần diện tích đất nuôi trồng thủy sản bạn cần phải thực hiện hai bước sau đây:

Bước 1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Chi tiết tham khảo: Tại đây

Bước 2: Thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở. Chi tiết tham khảo: Tại đây

     Lưu ý rằng, Chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm và nhu cầu sử dụng đất.  Trường hợp bạn xây nhà cấp 4 mà không đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn có thể bị xử phạt hành chính tùy theo mức độ, ngoài ra còn buộc phải tháo dỡ căn nhà để trả lại hiện trạng ban đầu của mảnh đất.

2.3. Điều kiện chuyển đổi từ đất nuôi trồng thủy sản sang đất lâu năm hoặc đất thổ cư

     Khi bạn có nhu cầu chuyển đổi từ đất nông nghiệp (Đất nuôi trồng thủy sản được phân loại là đất nông nghiệp) sang đất lâu năm hoặc đất thổ cư thì bạn phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan Tài nguyên Môi trường. Theo quy định đã nêu ở điều 2.2, để chuyển từ đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở, thì điều kiện tiên quyết là diện tích đất cần chuyển phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm xin chuyển.

     Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành theo các bước sau:

     Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

     Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

     – Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu

     – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

     Khi nộp hồ sơ xuất trình thêm chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân nếu có yêu cầu.

     Bước 2. Nộp hồ sơ

     – Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất

     – Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

     Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu

     – Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

     – Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

     – Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

    – Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

     – Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

     – Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

     Bước 4. Trả kết quả

     Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

     – Thời gian thực hiện:

     + Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).

     Kết luận: Với trường hợp của bạn, nếu bạn muốn xây nhà cấp 4 trên mảnh đất đó hoặc chuyển sang đất lâu năm hoặc đất thổ cư bạn đều phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất với cơ quan Tài nguyên Môi trường. Và khi đăng ký phải có mặt đầy đủ những người có tên trong sổ chung của bạn.

     Bài viết tham khảo:

     Để được tư vấn chi tiết về Mua đất sổ chung, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.comChúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./

Chuyên viên: Ngọc Hải