MUA ĐẤT QUA NHIỀU ĐỜI CHỦ

Câu hỏi của bạn: 

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Ông A bán cho ông B một mảnh đất, ông B bán cho ông C rồi ông C lại bán cho ông D. Hai lần bán sau đều có văn phòng luật sư làm chứng và có lăn dấu vân tay.

     Sự việc bắt đầu xây ra khi ông D đi xác minh lại nguồn gốc đất từ ông A thì ông A khẳng định là ông không bán mảnh đất trên cho ông B và trong bản hợp đồng mua bán từ ông A sang ông B sai một số thông tin và ông A còn khẳng định là mảnh đất trên ông bán cho một người khác chứ không phải ông B. Sau đó ông D tìm đến ông C và yêu cầu hủy hợp đồng mua bán và đòi lại tiền nhưng ông C chưa đồng ý. Xin luật sư giúp đỡ là bằng cách nào thì ông D sẽ hủy được hợp đồng mua bán và lấy lại tiền. Nếu đi kiện thì nên kiện dân sự hay hình sự. Mong luật sư hồi đáp sớm. Xin cảm ơn luật sư rất nhiều.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về vấn đề mua đất qua nhiều đời chủ, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai 2013;
• Luật công chứng năm 2014;

Nội dung tư vấn mua đất qua nhiều đời chủ:

1. Điều kiện thực hiện mua bán đất

     Điều kiện thực hiện mua bán đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

     Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Công chứng được thực hiện tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng; chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. [caption id="attachment_97047" align="aligncenter" width="450"] mua đất qua nhiều đời chủ[/caption]

2. Đòi quyền lợi khi mua đất qua nhiều đời chủ

    Luật Công chứng 2014 ghi nhận định nghĩa về công chứng như sau: "Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng".

     Theo thông tin bạn cung cấp, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai lần sau (giữa ông B với ông C và ông C với ông D) có luật sư làm chứng và có lăn dấu vân tay. Tuy nhiên, luật sư trong văn phòng luật sư làm chứng không phải là hình thức công chứng theo luật định, việc luật sư làm chứng trong trường hợp này giống như trường hợp hai người mua bán với nhau và có bên thứ ba làm chứng.

     Vì bạn không nói mảnh đất đó đã có sổ đỏ hay chưa cũng như thời gian giao dịch giữa những lần mua bán qua nhiều đời chủ với nhau nên chúng tôi không thể xác định rõ được giao dịch của bạn có hợp pháp hay không nên chúng tôi cung cấp cho bạn một số thông tin pháp lý liên quan đến vụ việc của bạn.

     Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung như sau:

    "1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

     a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;"

     Ngoài ra, bạn cần làm rõ giao dịch của ông A với ông B có những giấy tờ gì, ông B có còn giữ những giấy tờ đấy hay không?; thời điểm giao dịch của ông A với ông B là năm bao nhiêu, trước hay sau người mà ông A khẳng định là bán đất cho. Việc này xác định xem ai là người có quyền đối với mảnh đất này cũng như lời mà ông A nói có đúng hay không.

     Tuy nhiên, tất cả những giao dịch kể từ ngày 1/1/2018 mà đều bằng giấy viết tay thì những giao dịch đều là vô hiệu. Nếu ông C biết mảnh đất đó mình không có quyền sử dụng đất mà vẫn tiến hành mua bán với ông D thì ông D có thể tố cáo ông C tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

     Một số bài viết tham khảo:

• Đảm bảo quyền lợi khi mua bán đất chưa có sổ đỏ bằng giấy tờ viết tay
• Cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy tờ viết tay cho ai? Bên bán hay bên mua?

   Để được tư vấn chi tiết về vấn đề Mua đất qua nhiều đời chủ đòi lại được hay không quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.
     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.