MUA BÁN NHÀ ĐẤT BẰNG GIẤY TỜ VIẾT TAY CÓ HIỆU LỰC PHÁP LUẬT KHÔNG

Kiến thức cho bạn:

     Hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có được công nhận có hiệu lực theo quy định của pháp luật hay không.

Kiến thức của Luật sư:

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật đất đai 2013
• Luật nhà ở 2014

Nội dung tư vấn: Theo quy định tại luật đất đai 2013:

     Thứ nhất, trường hợp giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực pháp luật không theo quy định của Bộ luật dân sự 2015

     Theo quy định tại điều 129, bộ luật dân sự 2015, nếu hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay thì được coi là vô hiệu trừ một số trường hợp cụ thể như sau:

     “Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

     Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

     1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

     2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

     Khi bộ luật dân sự 2015 chính thức có hiệu lực thi hành quy định về các văn bản hợp đồng mua bán nhà đất đã có nhiều điểm mới hơn so với trước. Theo đó, nếu các bên trong giao dịch chỉ được lập bằng văn bản thì vẫn có thể được công nhận là giao dịch có hiệu lực pháp luật nếu như các bên trong giao dịch đã tiến hành được ít nhất 2/3 nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng, đồng thời một trong các bên có đơn yêu cầu tòa án nhân dân có thẩm quyền công nhận tính có hiệu lực của giao dịch. [caption id="attachment_24404" align="aligncenter" width="261"] Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực pháp luật không[/caption]

     Thứ hai, mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực pháp luật không theo quy định của luật đất đai 2013 và luật nhà ở 2014  

     Tại khoản 3, điều 167 luật đất đai 2013 có quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: “Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (…)3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

     a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

     b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

     c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

     d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

      Và tại điều 122, luật nhà ở 2014 có quy định về việc công chứng, chứng thực văn bản, hợp đồng mua bán nhà là điều kiện bắt buộc, cụ thể như sau: “Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

     1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

     Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

     2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

     Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

     3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

     4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”

     Từ các căn cứ trên có thể nhận định rằng: việc mua bán nhà đất cần phải được lập thành văn bản, văn bản này phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp bên bán là tổ chức kinh doanh bất động sản thì văn bản mua bán này không cần bắt buộc phải công chứng, chứng thực) còn đối với các giao dịch mua bán nhà đất lập bằng giấy tờ viết tay thì không có giá trị hiệu lực pháp luật.

     Mặt khác, nguyên tắc áp dụng bộ luật dân sự được quy định tại điều 4, bộ luật dân sự 2015, nếu như luật khác hay luật chuyên ngành có quy định khác, không trái với quy định của bộ luật dân sự này thì áp dụng quy định của luật chuyên ngành về trường hợp đó, cụ thể: “Điều 4. Áp dụng Bộ luật dân sự

     1. Bộ luật này là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự.

     2. Luật khác có liên quan điều chỉnh quan hệ dân sự trong các lĩnh vực cụ thể không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật này.

     3. Trường hợp luật khác có liên quan không quy định hoặc có quy định nhưng vi phạm khoản 2 Điều này thì quy định của Bộ luật này được áp dụng.

     4. Trường hợp có sự khác nhau giữa quy định của Bộ luật này và điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế.”

     Kết luận: Tùy thuộc vào từng loại giao dịch mà có thể được áp dụng quy định tại điều 129 bộ luật dân sự 2015 nêu trên. Riêng đối với giao dịch mua bán là giao dịch mua bán nhà đất nếu chỉ được lập bằng văn bản viết tay thì khó có thể bảo vệ quyền và lợi ích của các bên, để tránh rủi ro xảy ra thì khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất chúng ta lên thực tiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng