MỘT THỬA ĐẤT CÓ HAI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÌ GIẢI QUYẾT NHƯ NÀO ?

Câu hỏi của bạn:

      Kính chào luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau:

     Năm 1999, UBND huyện cấp cho tôi (Nguyễn Văn A) Giấy CNQSD (đo đạc độc lâp) đứng tên hộ ông Nguyễn Văn A, hộ gia đình gồm tôi, vợ và 02 con.

     Đến năm 2001, khi có chủ trương đo đạc chính quy trên địa bàn toàn xã, tôi đi làm ăn xa nên ở nhà bà Phạm Thị B (vợ tôi) đứng ra làm đơn xin cấp đổi giấy CNQSD đất . Đơn được Chủ tịch Hội đồng đăng ký cấp giấy CNQSD đất và Chủ tịch UBND xã Long Điền ký xác nhận. Trong đơn có kê khai tên tôi (Nguyễn Văn A) là chồng cùng là người sử dụng đất đối với diện tích trên.

     Đến năm 2002, vợ tôi được UBND huyện cấp đổi Giấy CNQSD đứng tên hộ bà Phạm Thị B. Tuy nhiên, sau khi cấp đổi giấy CNQSD đất nêu trên gia đình tôi không nhận vì lý do không đúng tên tôi, trong quá trình sinh sống vợ chồng sảy ra mâu thuẫn nên năm 2007 đã ly hôn. TAND huyện đã có quyết định thuận tình ly hôn, riêng tài sản và con cái do các bên tự thỏa thuận (thời điểm này 02 con tôi đã trên 18 tuổi). Vợ chồng tôi và các con chưa kịp phân chia tài sản thì năm 2009 vợ tôi vay mượn nợ cá nhân nên đã bị Tòa án ra bản án buộc phải trả nợ. Tuy nhiên khi làm thủ tục kê biên, cơ quan Thi hành án lại căn cứ vào Giấy CNQSD đất cấp đổi năm 2002 đứng tên hộ bà Phạm Thị B (giấy CNQSD đất này vẫn còn lưu trong Văn phòng ĐKQSD đất do gia đình tôi chưa nhận) trong khi GCNQSD đất năm 1999 (giấy cũ) tôi vẫn đang giữ và đứng tên tôi.

     Như vậy qua sự việc trên tôi muốn nhờ luật sư tư vấn cho tôi nội dung như sau:

1. Việc vợ tôi làm đơn đề nghị cấp đổi GCNQSD đất sang chính quy khi tôi đi vắng không có nhà và chuyển tên hộ sử dụng từ “hộ ông Nguyễn Văn A” sang “hộ bà Phạm Thị B” có đúng quy định của pháp luật không?
2. Việc kê biên tài sản của THA huyện căn cứ vào Giấy CNQSD cấp đổi năm 2002 có đúng không? Hay phải căn cứ vào Giấy CNQSD đất cấp năm 1999?
3. Giấy CNQSD đất (cấp đổi năm 2002 giữ tại VPĐKQSD đất (khi tôi chưa nhận) có giá trị pháp lý không?
4. Giấy CNQSD đất cấp năm 1999 (tôi đang giữ) còn giá trị pháp lý không vì nhà nước chưa thu hồi hoặc ban hành quyết định hủy?
5. Việc xử lý các vướng mắc, tồn tại khi cùng một thời gian, cùng một thửa đất tồn tại 02 giấy CNQSD đất theo quy định của pháp luật?

     Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư!  [caption id="attachment_16806" align="aligncenter" width="600"]                                      Đất có hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[/caption]

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi trên của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 1995

Nội dung tư vấn:

Trả lời câu hỏi thứ nhất của bạn:      Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:

1. Việc vợ tôi làm đơn đề nghị cấp đổi GCN sang chính quy khi tôi đi vắng không có nhà và chuyển tên hộ sử dụng từ “hộ ông Nguyễn Văn A” sang “hộ bà Phạm Thị B” có đúng quy định của pháp luật không?

     Điều 118 Bộ luật Dân sự 1995 quy định về tài sản chung của hộ gia đình như sau:

     “Tài sản chung của hộ gia đình gồm tài sản do các thành viên cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.

     Quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình cũng là tài sản chung của hộ.”

     Như vậy những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm Nhà nước cấp GCNQSDĐ là những người có quyền đối với mảnh đất đó. Nếu người đó có vợ hoặc chồng vào thời điểm kết hôn thì vợ hoặc chồng của người đó cũng có quyền sử dụng đối với mảnh đất.

     Theo thông tin bạn cung cấp:

• Năm 1999, gia đình bạn được cấp GCN, trên GCN ghi là cấp cho Hộ gia đình ông A.
• Năm 2002, UBND huyện cấp đổi GCN đứng tên hộ bà Phạm Thị B (tức vợ bạn).

     Như vậy, dù GCN đứng tên bạn hay vợ bạn thì bạn cũng có quyền đối với mảnh đất được cấp GCN.

     Việc vợ bạn làm đơn đề nghị cấp đổi GCN khi bạn đi vắng không có nhà là đúng quy định của pháp luật vì vợ bạn cũng có quyền sử dụng đất như bạn, Còn việc chuyển tên hộ sử dụng từ “hộ ông Nguyễn Văn A” sang “hộ bà Phạm Thị B” đó là do cơ quan có nhà nước có thẩm quyền thực hiện.

2. Việc kê biên tài sản của THA huyện căn cứ vào Giấy CNQSD cấp đổi năm 2002 có đúng không? Hay phải căn cứ vào Giấy CNQSD đất cấp năm 1999?

     Việc kê biên tài sản của Cơ quan THA huyện căn cứ vào Giấy CNQSDĐ cấp đổi năm 2002 là đúng vì GCN đó là GCN đó là giấy hiện hành duy nhất có giá trị pháp lý thể hiện tình trạng pháp lý của mảnh đất nhà bạn. GCN này không bị thu hồi theo các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013:

     “2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:      a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;      b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;      c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;      d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”

     Còn GCN cấp năm 1999 không còn hiệu lực do GCN cấp đổi năm 2002 đã thay thế GCN này.

3. Giấy CNQSD đất cấp đổi năm 2002 giữ tại VPĐKQSD đất (khi tôi chưa nhận) có giá trị pháp lý không?

     GCN cấp đổi năm 2002 tuy do VPĐKQSDĐ giữ nhưng vẫn có giá trị pháp lý kể cả khi bạn chưa nhận do nó đã được cấp đúng theo trình tự quy định của pháp luật.

4. Giấy CNQSD đất cấp năm 1999 (tôi đang giữ) còn giá trị pháp lý không vì nhà nước chưa thu hồi hoặc ban hành quyết định hủy?

     GCN cấp năm 1999 mặc dù bạn còn giữ nhưng nó không còn giá trị vì khi cấp đổi GCN mới thì GCN cũ đương nhiên không còn giá trị, việc này được thể hiện trong hồ sơ lưu của cơ quan quản lý địa chính. Do đó, bạn không thể dùng GCN cấp năm 1999 để thực hiện bất kì giao dịch nào.Việc nhà nước chưa thu hồi GCN cấp năm 1999 có thể là do sai sót trong quá trình làm thủ tục cấp đổi sổ mới năm 2002. Vì vậy, bạn cần trả lại GCN cho cơ quan quản lý hồ sơ địa chính.

5. Việc xử lý các vướng mắc, tồn tại khi cùng một thời gian, cùng một thửa đất tồn tại 02 giấy CNQSD đất theo quy định của pháp luật?

     Khi 1 mảnh đất tồn tại cùng lúc 2 GCN thì nếu có yêu cầu của người có quyền và lợi ích đối với mảnh đất đó thì Cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra lại quy trình cấp sổ để ra công văn trả lời. Còn nếu không ai có yêu cầu thì mọi giao dịch sẽ đều căn cứ vào GCN hiện hành.

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của mọi người dân để chúng tôi ngày một hoàn thiện mình hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.                                         

 Liên kết tham khảo:

• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp sổ đỏ
• Hòa giải tranh chấp đất đai
• Thu hồi đất đai theo quy định của pháp luật mới nhất