KHÔNG SANG TÊN KHI TẶNG CHO NHÀ ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào Luật sư, tôi có một câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Hiện nay, gia đình tôi đang sống chung với bố trên mảnh đất do bố tôi đứng tên. Do tuổi đã cao nên bố có nói là để lại mảnh đất và nhà cho hai vợ chồng tôi. Bố và hai vợ chồng tôi đã tới văn phòng công chứng để làm hợp đồng tặng cho đất đai tuy nhiên cho tới hiện nay mảnh đất vẫn chưa sang tên cho tôi. Tôi muốn hỏi Luật sư là việc không sang tên như vậy có gây ảnh hưởng gì tới việc tôi sử dụng đất không và có bị xử phạt gì không. Rất mong nhận được phản hồi từ Luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Câu trả lời của Luật sư: 

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về không sang tên khi tặng cho nhà đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về không sang tên khi tặng cho nhà đất như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2024;
• Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt VPHC đất đai;

1. Không sang tên khi tặng cho nhà đất được hiểu như thế nào?

     Tặng cho đất đai là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cùng diện tích thửa đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù. Việc tặng cho đất đai thường được thực hiện ở các trường hợp phổ biến là:

• Bố mẹ tặng cho đất cho con;
• Anh, chị em tặng cho đất cho nhau
• Ông, bà tặng cho đất cho cháu,....

     Thực tế hiện nay có khá nhiều trường hợp khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục sang tên - pháp luật quy định là thủ tục đăng ký biến động đất đai khi tặng cho quyền sử dụng đất.

     Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. Điều này dẫn tới không ít thực trạng là nhà do con xây nhưng đất vẫn là của bố mẹ. Đây cũng là lý do dẫn tới nhiều trường hợp xảy ra tranh chấp đất đai trên thực tế. 

     Để tránh những rủi ro như trên dù là được bố mẹ tặng cho quyền sử dụng thì cũng nên làm thủ tục sang tên (pháp luật quy định là thủ tục đăng ký biến động đất đai khi tặng cho quyền sử dụng đất).

2. Nghĩa vụ sang tên khi tặng cho nhà đất

     Sang tên khi tặng cho nhà đất là một trong những thủ tục bắt buộc phải thực hiện theo quy định để đảm bảo công tác quản lý của nhà nước cũng như đảm bảo quyền lợi của người được nhận tặng cho nhà đất.

      Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi sau đây:

• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
• Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
• Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất....

     Các trường hợp đăng ký biến động trên đây thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền

       (Theo Điều 133 luật đất đai 2024)

      Như vậy, theo quy định của pháp luật, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động hay còn gọi là sang tên tại cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp tặng cho nhà đất thì ngày có biến động được xác định là ngày hợp đồng tặng cho được công chứng, chứng thực.

     Nếu người sử dụng đất không thực hiện sang tên theo quy định thì có thể phải chịu những hậu quả pháp lý nhất định.

3. Hậu quả pháp lý đối với trường hợp không sang tên khi tặng cho nhà đất

     Hiện nay, rất nhiều trường hợp mà bố mẹ tặng cho đất đai cho con nhưng chỉ bằng miệng hoặc có thông qua hợp đồng tặng cho nhưng không thực hiện thủ tục sang tên. Do thiếu hiểu biết về pháp luật mà nhiều người chủ quan cho rằng việc không thực hiện thủ tục sang tên không gây ảnh hưởng gì tới quá trình sử dụng đất sau này của người được tặng cho. Tuy nhiên, thực tế không phải như vậy.

3.1 Không sang tên khi tặng cho nhà đất không đảm bảo quyền lợi đối với người được tặng cho

     Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận. Tuy nhiên, pháp luật về dân sự có sự quy định khác nhau đối với hợp đồng tặng cho tài sản là động sản và bất động sản.

     Theo đó, việc tặng cho tài sản là nhà đất phải đảm bảo quy định về tặng cho bất động sản theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 như sau:

• Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
• Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

      (Theo điều 459 Bộ luật dân sự 2015)

      Nhà đất là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định, do đó hợp đồng tặng cho nhà đất sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do đó, hợp đồng tặng cho Nhà đất sẽ không có hiệu lực nếu không được đăng ký và theo đó quyền lợi của người nhận tặng cho tài sản là nhà đất sẽ không được đảm bảo. Bởi người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng, quyền sở hữu khi được nhà nước công nhận quyền, tức là được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đăng ký biến động đất đai.

3.2 Bị xử phạt vi phạm hành chính do không sang tên khi tặng cho nhà đất

     Việc sang tên sổ đỏ sau khi tặng cho nhà đất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, do đó nếu người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ của mình thì sẽ có chế tài xử lý.

     - Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
• Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.

      - Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng trên đây.

      - Biện pháp khắc phục hậu quả:

      Buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

      (Căn cứ Điều 17 Nghi định 91/2019/NĐ-CP)

     Theo đó, với hành vi không sang tên khi tặng cho nhà đất thì có thể bị xử phạt từ 1.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với đất tại khu vực nông thôn và mức phạt có thể gấp 02 lần đối với đất tại khu vực đô thị. Nếu càng kéo dài thời gian không sang tên thì mức phạt sẽ càng cao, do vậy người sử dụng đất cần lưu ý về vấn đề này.

     Kết luận: Việc tặng cho đất đai trên thực tế hiện nay đang diễn ra khá phổ biến. Và đăng ký sang tên sau khi tặng cho là nghĩa vụ của người sử dụng đất. Do vậy người sử dụng đất cần lưu ý thực hiện việc đăng ký theo quy định và trong thời hạn luật định để tránh những rủi ro không đáng có. 

4. Tình huống tham khảo:

    Chào Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Tôi có nhu cầu tham gia góp vốn vào một công ty cổ phần bằng quyền sử dụng mảnh đất hiện do tôi đứng tên. Tôi muốn hỏi là việc tôi góp vốn như vậy có cần phải đồng thời thực hiện thủ tục sang tên mảnh đất hay không, nếu sang tên thì sang tên cho ai. Tôi xin chân thành cảm ơn.

     Theo quy định của Luật doanh nghiệp và Luật đất đai, bạn được thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo thủ tục và trình tự quy định của pháp luật. Mảnh đất mà thành viên góp vốn vào doanh nghiệp là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu của doanh nghiệp, do đó bạn phải thực hiện sang tên quyền sử dụng đất sang cho doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục góp vốn vào doanh nghiệp trong thời  hạn 30 ngày kể từ ngày thực hiện thủ tục góp vốn.