HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TRONG GIAO DỊCH MUA BÁN NHÀ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào quý luật sư. Tôi có câu hỏi xin được tư vấn như sau: Khi mình ủy quyền cho người khác làm hợp thức hóa nhà thì mình còn quyền lợi gì với nhà đó không

     Xin cảm ơn luật sư!.

Câu trả lời của luật sư:

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật đất đai 2013
• Thông tư 23/2014/TT- BTNMT Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nội dung tư vấn:

       Vì những thông tin bạn cung cấp về ủy quyền cho người khác làm hợp thức hóa nhà chưa đầy đủ nên tạm thời chúng tôi sẽ phân chia các trường hợp theo quy định pháp luật cho vấn đề cần tư vấn của bạn như sau:

     Trường hợp 1: ủy quyền cho người khác làm hợp thức hóa nhà có nghĩa là ký kết hợp đồng ủy quyền/ văn bản ủy quyền cho người khác thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến việc sang tên, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Quyền của bạn trong trường hợp này đối với ngôi nhà bao gồm những quyền nào?

     Trường hợp 2: ủy quyền cho người khác làm hợp thức hóa nhà theo yêu cầu tư vấn của bạn là khi ký hợp đồng ủy quyền cho người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Lúc này bạn muốn biết người ủy quyền có còn quyền sử dụng, định đoạt đối với ngôi nhà đó nữa hay không.

     Để xác định được trong từng trường hợp quyền đối với ngôi nhà của bạn bao gồm những gì thì trước hết cần phải hiểu rõ quy định của pháp luật về hợp đồng ủy quyền là gì? Sau đó là các trường hợp cụ thể có thể phát sinh khi ký kết hợp đồng ủy quyền.

     1. Nội dung của hợp đồng ủy quyền

     Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 tại điều 562, hợp đồng ủy quyền là việc thỏa thuận giữa các bên, bên nhận ủy quyền có nghĩa vụ, trách nhiệm thực hiện các công việc đã được ghi nhận trong hợp đồng để nhận thù lao, tiền công của bên ủy quyền.

     “Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

     Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”

     Bên nhận ủy quyền chỉ được thực hiện những công việc trong phạm vi được ủy quyền, nếu như thực hiện vượt quá phạm vi được ủy quyền mà không được sự đồng ý của bên ủy quyền nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Pháp luật không hạn chế việc thỏa thuận ủy quyền giữa các bên như thế nào chỉ cần tuân thủ các điều kiện về hình thức, đối tượng, công việc..được ủy quyền theo quy định.

     2. Các trường hợp “ủy quyền cho người khác làm hợp thức hóa nhà” theo yêu cầu tư vấn

     Trường hợp 1: Ký kết hợp đồng ủy quyền, trong đó có nêu rõ bên nhận ủy quyền sẽ thay mặt cho bên ủy quyền thực hiện các thủ tục hành chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

     Bởi theo quy định của pháp luật, bạn không bị ngăn cấm hay hạn chế việc ủy quyền cho người khác thực hiện các công việc không trái pháp luật nên bạn hoàn toàn có thể ủy quyền cho người khác thay mặt bạn tiến hành các thủ tục cần thiết để hoàn thành việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

     Hình thức của hợp đồng ủy quyền hoặc văn bản ủy quyền cho người khác phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực với nội dung như: lập và ký hợp đồng mua bán nhà tại cơ quan công chứng hoặc chứng thực; làm các thủ tục hành chính sang tên căn nhà tại Văn phòng đăng ký đất đai… Nội dung văn bản hoàn toàn phụ thuộc vào thỏa thuận giữa bạn và bên nhận ủy quyền.

     Lúc này, theo yêu cầu của bạn chúng tôi có thể hiều rằng bạn muốn biết mình còn quyền định đoạt đối với ngôi nhà đó như: có thể bán, tặng cho, thế chấp..hay không?. Bạn vẫn còn những quyền này đối với căn nhà nếu như trong hợp đồng ủy quyền bạn chưa ủy quyền cho bên nhận ủy quyền các quyền trên và bên nhận ủy quyền chưa thực hiện các công việc, giao dịch liên quan đến phạm vi được ủy quyền hoặc bạn đã ủy quyền cho bên nhận nhưng đã đơn phương chấm dứt hợp đồng trước khi giao dịch của bên nhận ủy quyền và bên thứ ba được tiến hành (tham khảo quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền theo quy định tại bộ luật dân sự 2015, tại điều 569). [caption id="attachment_25863" align="aligncenter" width="291"] Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch mua bán nhà đất theo quy định[/caption]

     Trường hợp 2: ủy quyền cho người khác làm hợp thức hóa nhà theo yêu cầu tư vấn của bạn là khi ký hợp đồng ủy quyền cho người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

          Thứ nhất, từ căn cứ trên (điều 562, bộ luật dân sự 2015) đối tượng của hợp đồng ủy quyền là công việc phải làm; tuy nhiên, việc đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không phải là công việc mà là sự ghi nhận và bảo đảm của Nhà nước cho người sử dụng đất, người sở hữu căn nhà, đồng thời đó cũng là chứng cứ pháp lý để người sử dụng đất, người sở hữu nhà thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định pháp luật. Do đó, không thể coi việc ủy quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là một công việc có thể ủy quyền cho người khác được. Và đồng thời hợp đồng ủy quyền giữa hai bên lúc này không có giá trị về mặt pháp lý.

      Thứ hai, quy định của pháp luật đất đai về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

     Tại điều 5, thông tư 23/2014/TT- BTNMT có quy định: “Điều 5. Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận

1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:

     a) Cá nhân trong nước thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "CMND số:..."; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi "CMQĐ số:…"; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "Giấy khai sinh số….";

     b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, giấy tờ nhân thân ghi "Hộ chiếu số:..., nơi cấp:..., năm cấp:..."; địa chỉ đăng ký thường trú của người đó ở Việt Nam (nếu có);

     c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

     Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó;

     d) Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng như quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;

     đ) Tổ chức trong nước thì ghi tên tổ chức; tên giấy tờ, số và ngày ký, cơ quan ký giấy tờ pháp nhân (là giấy tờ về việc thành lập, công nhận tổ chức hoặc giấy chứng nhận hoặc giấy phép, về đầu tư, kinh doanh theo quy định của pháp luật); địa chỉ trụ sở chính của tổ chức;

     e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam thì ghi tên tổ chức kinh tế là pháp nhân thực hiện dự án đầu tư; tên giấy tờ, số và ngày ký, cơ quan ký giấy tờ pháp nhân (là giấy tờ về việc thành lập hoặc giấy chứng nhận, giấy phép về đầu tư, kinh doanh theo quy định của pháp luật); địa chỉ trụ sở chính của tổ chức tại Việt Nam;

     g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì ghi tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức;

     h) Cơ sở tôn giáo thì ghi tên của cơ sở tôn giáo và địa chỉ nơi có cơ sở tôn giáo;

     i) Cộng đồng dân cư thì ghi tên của cộng đồng dân cư (do cộng đồng dân cư xác định, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận) và địa chỉ nơi sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư.

     2. Trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp riêng cho người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận được ghi theo quy định như sau:

     a) Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này;

     b) Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này, tiếp theo ghi "Sở hữu tài sản trên thửa đất... (ghi hình thức thuê, mượn,...) của... (ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn,…)".

     3. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

     Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)".

     Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".

     Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này"; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: "Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)".

      4. Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà những người được hưởng thừa kế có văn bản thỏa thuận chưa phân chia thừa kế và đề nghị cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đó. Văn bản thỏa thuận phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện của những người được thừa kế gồm:... (ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".

     5. Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu căn hộ chung cư thì Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu căn hộ ghi tên chủ sở hữu theo quy định tại Khoản 1 Điều này.”

     => Từ các căn cứ trên, tại trang 1 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ghi thông tin của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận không ghi nhận cho trường hợp ủy quyền cho người khác đứng tên quyền sở hữu nhà ở mà quy định ai là được công nhận, bảo đảm quyền thì sẽ được ghi thông tin trên giấy chứng nhận. Và như vậy, nếu bạn đã để người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất bằng cách nào đó thì đó không còn là tài sản của bạn và bạn hoàn toàn không có quyền chiếm hữu, định đoạt hay sử dụng ngôi nhà đó nữa.

     Kết luận: trên đây là toàn bộ những trường hợp có thể phát sinh mà chúng tôi nhận định từ những thông tin bạn cung cấp. Bạn hãy đối chiếu với trường hợp cụ thể của mình để tham khảo tìm ra cách giải quyết hợp lý nhất cho mình.

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng