Câu trả lời của luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất về cho chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.

1. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì?     

     Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

2. Điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể

     Căn cứ khoản 2 điều 18 nghị định 44/2014/NĐ-CP giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:

2.1 Tính tiền bồi thường về đất

• Áp dụng với dự án có các thửa đất liền kề, cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.
• Áp dụng với trường hợp tại khu vực thu hồi không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất khác.

2.2 Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

• Xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo;
• Xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
• Với thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại, sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể trong trường hợp:
• Xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà;
• Với hộ gia đình, cá nhân: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
• Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
• Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

3. Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh

     Khoản 1 điều 18 nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định:

     “1. Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.”

     Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng các trường hợp trên trừ trường hợp xác định giá bồi thường sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Lúc này, giá đất sẽ được quy định là giá đất cụ thể

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Bảng giá đất và giá đất cụ thể được áp dụng trong trường hợp nào?
• Đặc điểm của giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật đất đai

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.