ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ VÀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ

Câu hỏi của bạn:

Chào quý công ty.

     Hiện tôi đang vướng mắc trong việc thuê nhà. Kính mong quý công ty tư vấn giúp tôi. Trường hợp của tôi như sau:

     Tôi cho một đơn vị thuê nhà, có hợp đồng không công chứng. Đơn vị này đã thông báo thanh lý hợp đồng trước thời hạn và có đặt cọc một khoản tiền để sửa nhà. Tuy nhiên khoản tiền này không đủ để tu sửa lại những gì đơn vị này làm hỏng. Đến ngày bàn giao nhà, đơn vị này đã không tiếp tục sửa chữa nhà cho tôi và ủy quyền cho một công ty luật (đi cùng có văn phòng thừa phát lại làm chứng) đến làm việc về thanh lý hợp đồng thuê nhà nhưng tôi từ chối làm việc (tôi muốn làm việc trực tiếp với bên thuê) với lý do trong hợp đồng có nêu rõ: Hai bên không tiết lộ thông tin của hợp đồng này cho bên thứ ba, trừ trường hợp đó là cung cấp thông tin theo yêu cầu của pháp luật hay được sự đồng ý trước bằng văn bản giữa hai bên. Vậy tôi xin được tư vấn về các vấn đề sau:

1. Tôi từ chối làm việc với ủy quyền của bên thuê căn cứ theo điều khoản cấm tiết lộ thông tin theo hợp đồng có đúng không?
2. Việc đơn vị thuê chưa sửa chữa xong nhà tôi và đòi thanh lý hợp đồng trước có được không?
3. Tôi không ký vào thanh lý hợp đồng (bên thuê đã chuyển đi) thì tôi có tiếp tục được cho đơn vị khác thuê nhà của mình không?
4. Tôi tiếp tục cho sửa chữa nhà mình đối với các hạng mục bên thuê cũ làm hỏng và không sửa chữa thì có được lấy lại tiền đặt cọc ra sửa chữa không và sau này đơn vị cũ thuê nhà tôi có căn cứ nào để đòi lại khoản tiền đó không?

     Trân trọng cảm ơn.

Câu trả lời của luật sư:

      Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê nhà chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật đất đai 2013
• Luật nhà ở 2014

Nội dung tư vấn:      Khoản 9 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:

     1. Từ chối làm việc với bên nhận ủy quyền của bên thuê nhà có được không

     Trước hết, đại diện theo ủy quyền pháp luật (có hợp đồng ủy quyền) được hiểu là sự thỏa thuận giữa hai bên, theo đó bên nhận ủy quyền thực hiện các công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền trả thù lao cho bên nhận ủy quyền nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định (điều 562, Bộ luật dân sự). Khi thực hiện công việc được ủy quyền bên nhận ủy quyền có nghĩa vụ: “Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền

     1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.

     2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.

     3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.

     4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.

     5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

     6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này”.

     Căn cứ từ các quy định trên, việc bên công ty luật và văn phòng thừa phát lại nếu thực hiện công việc nằm trong phạm vi được ủy quyền từ bên thuê nhà của bạn thì việc bạn từ chối làm việc với họ sẽ dẫn đến nhiều quyền của bạn bị thiệt hại. Bởi hiện tại, bạn không rõ bên thuê nhà của bạn đã ủy quyền cho bên công ty luật và bên thừa phát lại; giả sử bên thuê nhà của bạn ủy quyền cho họ được toàn quyền giải quyết vấn đề hợp đồng với bạn mà bạn từ chối việc thỏa thuận thì đó là căn cứ để bên thừa phát lại ghi nhận đã có sự kiện pháp lý xảy ra giữa bạn và bên thuê, bạn từ chối thỏa thuận là từ chối giải quyết.

     Việc dùng căn cứ của bạn: cấm tiết lộ thông tin để không làm việc với bên nhận ủy quyền của bên thuê nhà là không bị pháp luật không cho phép thực hiện, tuy nhiên như chúng tôi tư vấn ở trên, bạn làm như vậy thì quyền lợi của mình sẽ bị ảnh hưởng.

     2. Bên thuê chưa sửa chữa xong nhà và vấn đề thanh lý hợp đồng trước thời hạn

     Thứ nhất, bên thuê nhà chưa sửa chữa xong nhà và có đưa cho bạn một khoản tiền để sửa chữa nhà. Theo quy định tại điều 477 bộ luật dân sự 2015:

     “Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

     1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

     2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

     a) Sửa chữa tài sản;

     b) Giảm giá thuê;

     c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

    Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.”

     Theo thông tin bạn cung cấp bên thuê nhà đã làm hư hỏng nhà nặng, không đảm bảo nguyên vẹn giá trị tài sản khi được nhận bàn giao nhà cho thuê, là bên có lỗi gây ra sự hư hỏng đó thì bên thuê phải có trách nhiệm sửa chữa, cải tạo lại cho đúng nguyên trạng. Luật nhà ở 2014 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau: “Điều 131. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

     1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.

     2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

     a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

     b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

     c) Nhà ở cho thuê không còn;

     d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

     đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

     Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

     e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.”

     Và các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng khi:

     “Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

     1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

     2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

      a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

     b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

     c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

     d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

     đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

     e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

     g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

     3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

     a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

     b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

     c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

     4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

     Thứ hai, từ các căn cứ trên bên thuê nhà của bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có một trong số các căn cứ được nêu tại khoản 3, điều 132 luật nhà ở là trái với quy định pháp luật. Mặt khác, bên thuê làm hư hỏng nhà thuê, chưa sửa chữa xong đã thanh lý hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại do hành vi của bên thuê gây nên. Các cách giải quyết trong trường hợp này bạn có thể thực hiện:

     Cách 1: Thương lượng, đàm phán thống nhất phương án giải quyết với bên thuê nhà (có thể thông qua công ty luật là đơn vị đại diện theo ủy quyền của bên cho thuê nếu bên công ty luật có phạm vi ủy quyền được thay mặt bên cho thuê của bạn toàn quyền trong hợp đồng này). Từ việc sửa chữa, cải tạo lại hư hỏng nhà ở, tới việc bồi thường vì vi phạm quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định pháp luật mà đã gây thiệt hại cho bạn (chứng minh các thiệt hại để yêu cầu bên thuê bồi thường).

     Cách 2: Bạn có quyền yêu cầu tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền (tòa án cấp huyện) giải quyết quyền lợi cho mình. Trình tự, thủ tục khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. [caption id="attachment_26497" align="aligncenter" width="283"] Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và hậu quả pháp lý[/caption]

     3. Bạn không ký nhận vào văn bản thanh lý hợp đồng thì có được cho người khác thuê nhà hay không

     Trên nguyên tắc, khi bên thuê đã đơn phương chấm dứt hợp đồng (bên thuê không còn nhu cầu tiếp tục tiến hành giao kết) thì bên bạn hoàn toàn có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà này và cho người khác thuê. Tuy nhiên, để đảm bảo ngôi nhà được sửa chữa lại theo hiện trạng và tránh các vấn đề tranh chấp có thể phát sinh thì bạn nên hoàn thành các thủ tục pháp lý với bên cho thuê cũ và chỉnh trang lại nhà trước khi ký hợp đồng cho thuê nhà mới với bên thứ ba.

     Lúc này, nếu bạn ký nhận vào văn bản thanh lý hợp đồng thì cũng có nghĩa là bạn hoàn toàn đồng ý cho chấm dứt hợp đồng với bên thuê, việc chấm dứt hợp đồng tại thời điểm này là do sự thỏa thuận giữa hai bên chứ không còn là bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trái quy định và vì vậy, bên thuê cũng sẽ không phải chịu mức bồi thường do hành vi vi phạm quy định pháp luật nêu trên. Do đó, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình bạn nên giải quyết các vấn đề còn vướng mắc với bên thuê (sửa chữa, bồi thường thiệt hại) trước khi ký vào biên bản thanh lý hợp đồng.

     4. Bạn tiếp tục cho sửa chữa nhà đối với các hạng mục bên thuê cũ làm hỏng và không sửa chữa thì có được lấy lại tiền đặt cọc ra sửa chữa không và sau này đơn vị cũ thuê nhà bạn có căn cứ nào để đòi lại khoản tiền đó không

     Hiện tại, thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi về phần tiền đặt cọc như bạn mô tả còn chưa rõ ràng nên chúng tôi sẽ đưa ra các vấn đề có thể phát sinh trong trường hợp của bạn như sau:

     Thứ nhất, nếu số tiền mà bên cho thuê đưa cho bạn với mục đích dùng để sửa chữa, cải tạo lại phần hư hỏng của ngôi nhà, có chứng cứ chứng minh mục đích số tiền đó (biên lai giao nhận tiền có ghi nhận tiền dùng để làm gì; hoặc văn bản thỏa thuận, giấy tờ chứng minh..để chứng minh mục đích bạn nhận số tiền đó của bên thuê để sửa chữa nhà) thì bạn hoàn toàn có quyền dùng số tiền đó để sửa sang, cải tạo lại những phần mà bên thuê làm hư hại ngôi nhà của bạn.

     Thứ hai, nếu số tiền đó đưa cho bạn mà không nhằm mục đích chỉnh sửa lại nhà mà để sử dụng với mục đích khác thì bạn sử dụng số tiền đó theo đúng thỏa thuận với bên thuê nhà để không vi phạm nghĩa vụ khi nhận tiền, và tránh phát sinh tranh chấp từ số tiền bạn nhận sau này. Còn việc bạn muốn sửa chữa lại căn nhà cho thuê thì hoàn toàn có thể thực hiện mà không bị bất cứ ai ngăn cấm. Nếu bên thuê nhà của bạn muốn khởi kiện yêu cầu đòi lại số tiền thì cũng cần phải có chứng cứ chứng minh số tiền họ đưa bạn không được sử dụng đúng mục đích đã giao kết.

     Từ những vấn đề có thể phát sinh trong trường hợp của mình, dựa vào tình hình thực tại bạn xem xét và cân nhắc giải pháp để thực hiện nhằm giải quyết vấn đề của mình tốt nhất.

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng