ĐIỀU KIỆN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VƯỜN AO THEO QUY ĐỊNH

 Câu hỏi của bạn:

     Thưa luật sư, gia đình em đang có 1 vấn đề thắc mắc rất mong được luật sư tư vấn giúp. Vấn đề như sau: Em và chị gái e có đứng tên chung sở hữu 1 mảnh đất ao 323m2(mặt tiền 13,45m) tại thành phố Bắc Ninh. Nay e muốn làm nhà ở trên 1 phần diện tích đất này, chị e hoàn toàn nhất trí. Nhưng gia đình em không có điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng toàn bộ mảnh đất trên thành đất ở. Vậy xin hỏi luật sư e có thể chuyển đổi mục đích sử dụng 1 phần mảnh đất trên (4,5m x 25m) thành đất ở để xây nhà không? Hoặc nếu gia đình e không có điều kiện chuyển đổi thì có thể xin xây dựng nhà cấp 4 trên 1 phần mảnh đất trên không? Nếu được thì cần thủ tục gì ạ? Rất mong được luật sư tư vấn giúp! Xin cảm ơn.

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Thông tư 30/2014/TT- BTNMT quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Nội dung tư vấn: Theo quy định taị điều 3 luật đất đai 2013:

     1. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

     Thứ nhất, hiện nay, thửa đất của bạn là đất nông nghiệp (đất vườn, ao được xác định là đất nông nghiệp); việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp là đất ở phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại điểm d, khoản 1, điều 57 luật đất đai 2013

     “Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

     1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

     d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

     2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

     Thứ hai, pháp luật đất đai không cấm việc chuyển đổi mục đích sử dụng một phần diện tích trên đất vườn ao của bạn thành đất ở để xây dựng nhà.

     Mặc dù pháp luật đất đai không cấm việc chuyển đổi mục đích sử dụng một phần trên thửa đất vườn ao của bạn; nhưng để được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải xem xét thửa đất của bạn có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi thửa đất đang được quản lý hay không. Nếu như không thỏa mãn các quy định trong kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất của Ủy ban nhân dân huyện theo quy định tại điều 52, luật đất đai 2013 thì thửa đất của bạn cũng không thể được phép tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng được.

     “Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

     1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

     2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.” [caption id="attachment_27870" align="aligncenter" width="259"] Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn ao[/caption]

     2. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

      Trong trường hợp thửa đất của bạn hoàn toàn phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt (bạn có thể xem thông tin này trên cổng thông tin điện tử của địa phương hoặc tại trụ sở làm việc của cơ quan; để xác minh thông tin thì cách tốt nhất là bạn có thể liên hệ trực tiếp với địa chính xã, cơ quan tài nguyên môi trường cấp huyện để được giải đáp cụ thể), thì trình tự thủ tục tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 69 nghị định 43/2014/NĐ- CP như sau:

     “1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

     2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

     3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

     Cụ thể, lần lượt các bước thực hiện:

     Bước 1: Nộp hồ sơ

     Hồ sơ: 01 bộ, bao gồm các giấy tờ sau cho trường hợp của bạn (quy định tại điều 6, thông tư 30/2014/TT- BTNMT). Nộp hồ sơ tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai- Phòng tài nguyên môi trường.

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu..của người sử dụng đất

     Bạn có thể tham khảo về hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất cho các trường hợp được quy định tại điều 57 luật đất đai 2013 theo link: Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Hà Nội

      Bước 2: Cơ quan Tài nguyên môi trường có thực hiện các công việc sau

     Trích lục bản đồ thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng hoặc trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa; thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; niêm yết, thông báo công khai tại trụ sở UBND cấp xã và tổ dân phố, khu dân cư nơi có thửa đất đối với trường hợp xét thấy đủ điều kiện để trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong thời gian 15 ngày làm việc.

     Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (gửi thông báo tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; lệ phí trích lục bản đồ địa chính, trích đo địa chính; lệ phí trước bạ..); trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

     Bước 3: Trả kết quả thủ tục hành chính cho người sử dụng đất theo ngày hẹn trên phiếu hẹn trả kết quả.

     Thời gian thực hiện: không quá 15 ngày làm việc không kể thời gian thông báo, niêm yết và giải quyết tranh chấp nếu có.

     Để biết các mức thuế, phí, lệ phí khi tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn có thể tham khảo tại: Chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở theo quy định pháp luật

     Trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của thành phố Hà Nội:  Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tại Hà Nội theo quy định mới nhất

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng