ĐẤT NẰM TRONG QUY HOẠCH

Câu hỏi của bạn:

     Cho tôi được hỏi về vấn đề liên quan Luật đất đai. Nhà tôi có 244m2 trong đó có 80m2 là thổ cư; hiện tại thửa đất đang bị quy hoạch hết 144m2 từ 2007 đến nay, 80m2 thổ cư đều nằm trong đất quy hoạch. Tôi muốn hỏi các nội dung sau:

     1. Thửa đất này đang muốn chia làm 4 cho các con để xây nhà. Vậy có thể xây nhà được trên diện tích 244m2 (nếu được thì phải làm những hồ sơ nào) hay chỉ được xây nhà theo quy định nào với trường hợp đất đang bị quy hoạch? Đất chưa lên thổ cư thì có thể xây dựng được trên diện tích đất quy hoạch? Vì trên phạm vi địa bàn bị quy hoạch của tôi thì thấy có khá nhiều hộ gia đình vẫn xây dựng nhà: 1 trệt + 1 lầu mà không bị chính quyền phạt.

     2. Có thể chuyển 80m2 thổ cư đang bị quy hoạch sang phần đất không bị quy hoạch ?

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Luật xây dựng 2014;

Nội dung tư vấn đất nằm trong quy hoạch

     1. Đất nằm trong quy hoạch có được phép xây dựng không

     Khoản 2 điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:

     “2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

     Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

     Như vậy, đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt, người sử dụng đất không bị hạn chế các quyền. Trong đó bao gồm cả quyền được xây dựng mới nhà ở, công trình. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp chỉ có 80m2 đất ở trong diện tích 244m2 nên bạn chỉ được phép xây dựng nhà ở trong phạm vi diện tích 80m2 đất ở này.

     Nếu bạn muốn xây dựng trên cả thửa đất thì bạn có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất cả thửa đất lên đất ở nếu không nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phê duyệt sẽ bị thu hồi đất trong năm. [caption id="attachment_92312" align="aligncenter" width="450"] Đất nằm trong quy hoạch[/caption]

     2. Điều kiện xây dựng trên đất nằm trong quy hoạch

     Việc xây dựng phải tuân thủ quy định pháp luật về xây dựng. Đất ở khu vực đô thị phải xin giấy phép xây dựng. Trong trường hợp đất thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Khoản 18 điều 3 Luật xây dựng quy định: “18. Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.”

     Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn quy định tại điều khoản 1 điều 94 Luật xây dựng. Tức là công trình xây dựng chỉ được tồn tại trong thời hạn nhất định theo kế hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt. Chủ sở hữu công trình cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng. Nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ

     Tuy nhiên, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng thông báo cho chủ sở hữu công trình để gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 4 điều 94 Luật xây dựng:

     “4. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.”

     3. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

     Theo quy định tại khoản 1 điều 46 luật đất đai 2013, việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

• Có sự điều chỉnh chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc gia; quy hoạch tổng thể phát triển các vùng kinh tế - xã hội mà sự điều chỉnh đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất;
• Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử dụng đất;
• Có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tới quy hoạch sử dụng đất;
• Có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương.

     Trường hợp, diện tích đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải thu hồi hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng diện tích đất đó theo quy định tại khoản 3 điều 49 Luật đất đai.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Xây nhà trên đất quy hoạch có được bồi thường khi bị thu hồi không?
• Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất có được cấp sổ đỏ không

     Để được tư vấn chi tiết về đất nằm trong quy hoạch, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.