ĐẤT NẰM TRONG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CÓ ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ KHÔNG

Câu hỏi của bạn:

     Tôi được chính phủ đưa đi khai hoang từ năm 1978. Tôi đã khai hoang được 2000m2 đất đã làm nhà ở và nộp thuế nhà ở, đất trồng vườn hàng năm nhưng tôi chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nơi tôi ở đa số các hộ đều như vậy. Chính quyền địa phương cũng chứng nhận là tôi đã sinh sống ở đó khi nhà tôi xuống cấp và đường lối nhà tôi hiểm trở. Tôi ở nhờ đất của người khác. Nhưng tôi vẫn chấp hành đóng 2 loại thuế mà tôi nêu trên. Khi tôi mang hoá đơn để làm sổ đỏ, cán bộ địa chính cũng như chủ tịch phường nói đất nhà tôi bị quy hoạch thành đất rừng. Theo luật như vậy có đúng không. Kính mong các luật sư giúp đỡ tôi. Tôi chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

Nội dung tư vấn

     Theo thông tin bạn cung cấp, 2000m2 đất nhà bạn khai hoang từ năm 1978 sử dụng vào mục đích để ở và làm vườn. Gia đình bạn nộp thuế nhà ở và thuế đất nông nghiệp hàng năm. Gia đình bạn đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại UBND phường, nhưng được trả lời là đất nhà bạn nằm trong quy hoạch thành đất rừng.

     1. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất

     Thứ nhất, điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 2 điều 101 Luật đất đai 2013 như sau:

     “2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

     Thứ hai, với đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất không bị hạn chế quyền theo quy định tại Khoản 2 điều 49 Luật đất đai 2013 như sau:

     “2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

     Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

     Trường hợp, đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và đất gia đình bạn nằm trong khu vực quy hoạch thành đất rừng, bạn phải xin chuyển mục đích sử dụng đất để được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, bạn không được xây dựng mới nhà ở, công trình khác trên đất. Như vậy, nếu có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và xin chuyển mục đất sử dụng đất thành đất rừng nếu có nhu cầu. Nếu không gia đình bạn sẽ bị thu hồi đất để giao cho hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức khác có nhu cầu sử dụng đất trồng rừng. [caption id="attachment_61981" align="aligncenter" width="450"] Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất[/caption]

     2. Nơi tiếp nhận hồ sơ và thẩm quyền giải quyết, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu với đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất

     Khoản 2 điều 60 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về cơ quan tiếp nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

     “2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

     Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.”

     Như vậy, nơi tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu với đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã. Nếu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã, UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ theo quy định tại Khoản 2 điều 70 nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

• Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất hoặc thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất.
• Xác nhận hiện trạng đất so với nội dung kê khai đăng ký; nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai, sự phù hợp với quy hoạch.
• Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ tại trụ sở UBND cấp xã trong 15 ngày sau đó gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

     Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp, ở phần ghi chú của Giấy chứng nhận sẽ ghi phần diện tích đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất thành đất rừng.

     Nếu có nhu cầu sử dụng đất để trồng rừng, gia đình bạn có thể nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp, đất thuộc dự án gia đình bạn nằm trong diện bị thu hồi đất, nếu không sẽ có văn bản chấp thuận của Phòng Tài nguyên và Môi trường cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thành đất rừng. 

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Đất nằm trong quy hoạch có được cấp phép xây dựng không?
• Đất nằm trong quy hoạch có tách thửa được không?

    Để được tư vấn chi tiết về Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất có được cấp sổ đỏ không, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.