Có được xây dựng nhà xưởng trên đất ở không

Xây dựng nhà xưởng trên đất ở được quy định như thế nào? Có được phép xây dựng nhà xưởng trên đất ở hay không? Cần phải làm những thủ tục nào?

XÂY DỰNG NHÀ XƯỞNG TRÊN ĐẤT Ở

Câu hỏi của bạn về xây dựng nhà xưởng trên đất ở: 

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: tôi muốn xây dựng nhà kho, xưởng trên thửa đất ở của tôi mua lại ở khu vực chưa phải cấp phép có phải làm thủ tục gì không?

Câu trả lời của Luật sư về xây dựng nhà xưởng trên đất ở:

    Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về xây dựng nhà xưởng trên đất ở, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về xây dựng nhà xưởng trên đất ở như sau:

1. Căn cứ pháp lý về xây dựng nhà xưởng trên đất ở:

2. Nội dung tư vấn về xây dựng nhà xưởng trên đất ở:

     Nhà xưởng là loại nhà dùng để làm địa điểm tập trung nhân lực, trang thiết bị, nguyên vật liệu… nhằm phục vụ quá trình sản xuất, bảo quản, vận chuyển hàng hóa trong ngành công nghiệp. So với cửa hàng, văn phòng hay nhà ở… nhà xưởng được thiết kế với sức chứa và quy mô quản lý lớn hơn nhiều. Mỗi nhà xưởng chỉ phục vụ cho một quy trình sản xuất nhất định.

2.1 Có được xây dựng nhà xưởng trên đất ở không?

     Căn cứ Khoản 1 Điều 170 Luật Đất Đai 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:

“Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.”

     Theo đó Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.

     Như vậy theo quy định của pháp luật hiện hành đất ở có mục đích là để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ cho đời sống, khi muốn xây nhà xưởng phục vụ cho kinh doanh thương mại là không được. Để tiến hành xây dựng nhà xưởng trên mảnh đất này, bạn cần tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất.

Xây dựng nhà xưởng trên đất ở

2.2 Xây dựng nhà xưởng trên đất ở có phải chuyển mục đích sử dụng đất không?

     Theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền bao gồm:

  • Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ hoạt động trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
  • Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
  • Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
  • Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

    Căn cứ vào điểm d, khoản 1, Điều 12 được quy định tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT thì trường hợp chuyển đổi mục đích từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải đất ở thì không cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng cần phải đăng ký biến động đất đai.

    Kết luận: Như vậy để xây nhà xưởng trên đất ở bạn phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất, tuy không phải xin phép cơ quan nhà nước nhưng phải đăng ký biến động đất đai và ngoài ra căn cứ Khoản 2 Điều 153 Luật Đất Đai 2013 thì khi sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.

2.3 Xây dựng nhà xưởng có cần phải xin phép xây dựng không?

     Nếu người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi từ đất nhà ở sang đất xây dựng nhà xưởng thì cần đáp ứng được đầy đủ các điều kiện xin giấy phép xây dựng. Trong đó cần đảm bảo đối với việc phù hợp với mục đích sử dụng đất theo đúng quy hoạch của nhà nước đã được phê duyệt, phù hợp với thiết kế xây dựng công trình đã được phê duyệt và đảm bảo đối với điều kiện an toàn về việc cấp phép xây dựng cho công trình đó.

    Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan chức năng cấp trước khi khởi công xây dựng công trình. Có 3 loại giấy phép xây dựng: Giấy phép xây dựng mới; Giấy phép sửa chữa cải tạo công trình; Giấy phép di dời công trình.

2.3.1 Điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng

Căn cứ Điều 91 và 92 Luật xây dựng 2014 quy định về điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng như sau:

Điều 91. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị

1. Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

2. Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

3. Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

4. Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của Luật này.

5. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định tại các điều 95, 96 và 97 của Luật này.

Điều 92. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị

1. Phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.

2. Đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.

     Kết luận: bạn có thể xây dựng nhà xưởng trên đất ở nếu bạn đảm bảo đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 91 và 92 Luật xây dựng 2014. Và bên cạnh đó, công trình của bạn phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt; thiết kế xây dựng công trình phải được phê duyệt đảm bảo đủ điều kiện an toàn.

2.3.2 Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà xưởng

     Căn cứ Khoản 2 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà xưởng bao gồm:

     Theo quy định tại Điều 10 Thông tư 15/2016/TT-BXD hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng ngày 30/06/2016, để tiến hành thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, trước hết cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

  • Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
  • Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • Bản vẽ thiết kế xây dựng;
  • Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề
Xây dựng nhà xưởng trên đất ở

Xây dựng nhà xưởng trên đất ở

2.3.3 Trình tự thủ tục

    Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ theo quy định.

    Bước 2: Nộp 01 hồ sơ tại cơ qun có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng nơi chuẩn bị xây dựng nhà ở và muốn xin giấy phép xây dựng.

    Bước 3: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu người sử dụng đất bổ sung thêm giấy tờ, nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy biên nhận và trao cho người sử dụng đất. Trường hợp cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện..

    Bước 4: Sau đó, người sử dụng đất tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định

Lệ phí nộp hồ sơ là 150.000 đồng/1 hồ sơ.

Trong thời hạn 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương sẽ trả giấy phép xây dựng (nếu hồ sơ hợp lệ) hoặc ra văn bản từ chối cấp giấy phép xây dựng (nếu hồ sơ không hợp lệ).

     Kết Luận: Như vậy để xây dựng nhà xưởng trên đất ở thứ nhất bạn phải tiến hành đăng ký biến động đất đai, nếu phù hợp với quy hoạch và đủ điều kiện để xây dựng nhà xưởng, bạn cần tiến hành thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng theo Luật xây dựng 2014.

Bài viết tham khảo:

     Để được tư vấn về xây dựng nhà xưởng trên đất ở quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Ngọc Thúy