Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc xin cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về việc mua đất quốc phòng chưa có sổ đỏ, chúng tôi xin đưa ra quan điểm về mua đất quốc phòng chưa có sổ đỏ như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
• Quyết định 12/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội;

1. Đất quốc phòng là gì?

• Đất quốc phòng là đất được Nhà nước giao cho Bộ Quốc phòng quản lý, sử dụng vào mục đích quốc phòng theo quy định của Luật Đất đai và thông tư số 35/2009/TT-BQP.
• Dưới góc độ bảo vệ bí mật nhà nước, bí mật quân sự, vị trí, diện tích, công trình, dự án, vật kiến trúc dưới lòng đất, trên mặt đất gắn liền với đất quốc phòng thuộc diện bí mật nhà nước có cơ chế quản lý đặc thù, khác với cơ chế mang tính phổ quát chung, nhằm đảm bảo cho Quân đội nhân dân thực hiện và hoàn thành tốt các chức năng, nhiệm vụ được giao.
• Nội dung và phạm vi quản lý nhà nước về lĩnh vực quốc phòng rất rộng, gắn liền với nhiệm vụ bảo vệ Tổ quốc (giữ nước) và đồng thời với nhiệm vụ xây dựng đất nước. Vì vậy, đất quốc phòng được Nhà nước giao theo quy hoạch, kế hoạch phải được sử dụng vào mục đích khác nhau để phù hợp với yêu cầu Nhà nước đảm bảo nguồn lực đất đai cho Quân đội nhân dân thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình và được quản lý tập trung, thống nhất từ Trung ương đến cơ sở theo hệ thống ngành quốc phòng
• Phạm vi, nội dung và phương thức quản lý đất quốc phòng được quy định chi tiết để hoàn thiện cơ chế chính sách pháp luật, phân công, phân cấp, giao quyền quản lý nhà nước kết hợp giữa quản lý ngành, lĩnh vực với quản lý địa bàn lãnh thổ đảm bảo rõ ràng, minh bạch, thông suốt, không để khoảng trống, phát huy hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.

2. Thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất quốc phòng

Khoản 2 Điều 8 Quyết định 12/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội quy định:

     Như vậy, theo quy định trên, đối với đất Quốc phòng hiện nay do Bộ quốc phòng đang quản lý thì phải bàn giao về cho địa phương quản lý, cụ thể là UBND cấp huyện nơi có đất quản lý và cấp giấy chứng nhận. Theo như thông tin bạn cung cấp, bên bán đất cho bạn đã nộp hồ sơ và nộp tiền để được cấp sổ đỏ nhưng đến nay vẫn chưa được cấp thì bạn có thể trao đổi với chủ nhà, liên hệ cơ quan có thẩm quyền để kiểm tra tình trạng hồ sơ cấp sổ đỏ đã được giải quyết đến đâu.

3. Thủ tục mua đất quốc phòng chưa có sổ đỏ

    Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, một trong những điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là thửa đất đã được cấp sổ đỏ, do đó bạn có hai phương án để thực hiện thủ tục mua bán thửa đất này.      Thứ nhất, bạn kí hợp đồng đặt cọc và đặt cọc cho bên bán một khoản tiền. Sau đó, đợi đến khi thửa đất được cấp sổ đỏ thì tiến hành kí hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện thủ tục mua bán theo trình tự các bước sau đây:

Bước 1: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.      

     Các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng, phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất.

     Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý các vấn đề: tài sản chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức thanh toán, phương thức giải quyết tranh chấp...

     Giấy tờ cần phải có khi ký kết hợp đồng của các bên trong giao dịch: chứng minh thư nhân dân; sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (hoặc giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bản chính) và các giấy tờ khác (nếu có).    

Bước 2: Tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất      

     Đây là thủ tục đăng ký biến động đất đai và được tiến hành tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng đăng ký quyền sử dụng đất (nếu chưa có chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai). Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ và nhận phiếu tiếp nhận hồ sơ, hồ sơ gồm: Các giấy tờ được ký kết tại văn phòng công chứng, phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn (02 bản chính mỗi loại). 01 tờ đơn đăng ký biến động đất đai. Tờ khai lệ phí trước bạ; tờ khai thuế thu nhập cá nhân.  

Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả.      

     Sau khi nhận thông báo nộp thuế, lệ phí, phí người sử dụng đất nộp thuế, phí, lệ phí tại chi cục thuế hoặc tổ chức tín dụng được ghi trong thông báo thuế và nhận hóa đơn nộp tiền thuế. Nộp bổ sung hóa đơn nộp thuế về bộ phận tiếp nhận hồ sơ ban đầu và nhận kết quả theo giấy hẹn trả kết quả thủ tục hành chính. Các loại thuế, phí, lệ phí: thuế thu nhập cá nhân, phí trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản vẽ địa chính, lệ phí trước bạ, phí cấp đổi giấy chứng nhận (nếu có)..       Thứ hai, bạn có thể tiến hành thủ tục mua bán theo hình thức lập văn bản ủy quyền có công chứng. Tuy nhiên, hình thức này sẽ chứa đựng những rủi ro nhất định. Do đó, nếu lựa chọn mua bán theo hình thức này, bạn nên cân nhắc thật kỹ và có sự hỗ trợ của Luật sư để hạn chế tối đa rủi ro.

     Kết luận: Như vậy, trong trường hợp của bạn, khi mua đất Quốc phòng không có sổ đỏ bạn có thể cân nhắc và lựa chọn thực hiện theo một trong hai phương án trên. Mỗi phương án đều có những ưu và nhược điểm riêng, nên trong quá trình thực hiện bạn nên tham khảo ý kiến của người có chuyên môn để việc mua bán đạt kết quả tốt nhất.

     Hiện nay, mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được ban hành cụ thể trong bất kỳ văn bản pháp luật nào.       Do đó, bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới đây:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

I. Phần ghi của các bên chuyển nhượng

1. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Ông (Bà): ................................................................. sinh năm …..........................................

- Chứng minh nhân dân số..............do..................... cấp ngày: ..........tháng…......năm 20.........

- Nghề nghiệp: ...........................................................................................................................

- Địa chỉ thường trú: ...................................................................................................................

2. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Ông (Bà): ................................................................................... sinh năm ...............................

- Chứng minh nhân dân số: ….................do.............. cấp ngày: ..........tháng............năm 20 ........

- Hộ chiếu số:...........................do...............cấp ngày:.....................tháng.................năm 20..........

- Nghề nghiệp:............................................................................................................................

- Địa chỉ thường trú:....................................................................................................................

Thửa đất chuyển nhượng:

- Diện tích đất chuyển nhượng: ............................................................................................ m2

- Loại đất: ........................................................... Hạng đất (nếu có).....................................

- Thửa số: ..............................................................................................................................

- Tờ bản đồ số:........................................................................................................................

- Thời hạn sử dụng đất còn lại: ...............................................................................................

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: ……............................. do….................................

……...........................................................................................................................................

- Cấp ngày ............................................ tháng ......................................... năm.......................

Tài sản gắn liền với đất (nếu có) :.............................................................................................

...................................................................................................................................................

3. Hai bên nhất trí thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các cam kết sau đây:

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bằng số) ..........................................................,

(bằng chữ) .........................................................................................................................

- Giá chuyển nhượng tài sản : (nhà ở, công trình, vật kiến trúc, cây lâu năm và tài sản khác có trên đất)

(bằng số)............................................................................................................................. ,

(bằng chữ) ..........................................................................................................................

- Tổng giá trị chuyển nhượng (bằng số) .............................................................................

(bằng chữ) ..........................................................................................................................

- Số tiền đặt cọc (nếu có) là (bằng số) ………......................................................................

(bằng chữ) ...........................................................................................................................

- Thời điểm thanh toán .......................................................................................................

- Phương thức thanh toán: …………...................................................................................

- Bên chuyển nhượng phải chuyển giao đủ diện tích, đúng hiện trạng và các giấy tờ liên quan đến thửa đất chuyển nhượng và các tài sản kèm theo cho bên nhận chuyển nhượng khi hợp đồng này có hiệu lực.

- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (nếu không có thỏa thuận khác), tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ ghi nợ trước đây (nếu có), lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.

- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả đủ tiền, đúng thời điểm và phương thức thanh toán đã cam kết.

- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ. ................

>>> Tải mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Hoài Thương