Chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ Câu hỏi của bạn:

         Năm 2010, tôi nhận chuyển nhượng QSDĐ gắn với quyền sở hữu nhà ở của anh X với diện tích đất 230 m2, trên đất đã xây dựng căn nhà 2 tầng kiên cố. Tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, anh X đang làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền QSDĐ và có đưa cho tôi bản phô tô có công chứng các giấy tờ anh X đã nộp lên UBND quận để xin cấp Giấy chứng nhận kèm theo giấy hẹn của UBND về ngày trả hồ sơ, đồng thời anh X có cam kết với tôi trong vòng 1 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, anh X sẽ giao Giấy chứng nhận QSDĐ cho tôi.

        Tuy nhiên, đến năm 2013, anh X vẫn chưa thực hiện việc giao Giấy chứng nhận QSDĐ cho tôi với lý do hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do tại thời điểm ký hợp đồng, số diện tích đất trên chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ và yêu cầu tôi trả lại nhà và đất, anh X sẽ hoàn tiền lại cho tôi.

            Vậy xin hỏi tôi có phải trả lại nhà và đất cho anh X hay không?

Câu trả lời của Luật sư:

           Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi  đề nghị tư vấn luật đến Phòng tư vấn luật qua email- Luật Toàn quốc.Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau: 

     Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2005

     Nội dung tư vấn:

     Luật đất đai quy định như sau:

Thời điểm chuyển nhượng QSDĐ giữa ông và anh X vào năm 2010, do vậy sẽ thuộc sự điều chỉnh của Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009). Chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ,... như sau:

• Có giấy chứng nhận QSDĐ;
• Đất không có tranh chấp;
• QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

       Ngoài ra, Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP hướng dẫn “Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai” cũng có quy định như sau:

       “1. Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. 2. Trường hợp trước ngày 01 tháng 11 năm 2007 người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản ỉ, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ”.

        Như vậy, việc chuyển nhượng QSDĐ đối với đất chưa có giấy chứng nhận QSDĐ đã vi phạm điều kiện chuyển nhượng, nên trong trường hợp xảy ra tranh chấp, sẽ bị tòa tuyên vô hiệu và xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, tức là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, anh X trả lại tiền, ông trả lại nhà và QSDĐ cho anh X. Tuy nhiên, tòa án cũng xem xét trách nhiệm bồi thường thiệt hại dựa trên mức độ lỗi của các bên làm cho hợp đồng bị vô hiệu. Cơ sở đê đánh giá mức bồi thường sẽ dựa vào giá trị nhà và QSDĐ căn cứ vào giá thị trường của tài sản tại thời điểm tòa án xét xử sơ thẩm.

      Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của mọi người dân để chúng tôi ngày một hoàn thiện mình hơn.

     Xin chân thành cảm sự đồng hành của quý khách.

     Trân trọng./.                                  

     Liên kết tham khảo:

• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp sổ đỏ
• Hòa giải tranh chấp đất đai
• Thu hồi đất đai theo quy định của pháp luật mới nhất