CHO THUÊ LẠI ĐẤT ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ TRẢ TIỀN HÀNG NĂM

Câu hỏi của bạn:

     Công ty B thuê đất của Nhà nước với thời hạn 50 năm, hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Công ty của tôi thuê lại đất của công ty B với thời hạn 50 năm, hợp đồng thuê đất thỏa thuận trả tiền hàng năm, nhưng thanh toán là 5 năm/lần. Công ty tôi đã thuê được 8 năm và trả tiền thuê đất 10 năm. Tài sản trên đất bao gồm một nhà máy sản xuất đồ gỗ và một khu văn phòng hai tầng. Đến thời điểm hiện tại, tôi không có nhu cầu sản xuất và muôn nhượng bán nhà máy và khu văn phòng cho công ty khác. Tuy nhiên, khi tôi đặt vấn đề bán tài sản trên đất kèm theo QSDĐ thuê thì Công ty B không đồng ý và đưa ra hai lý do. Một là, công ty của tôi thuê đất trả tiền hàng năm nên tôi không được bản tài sản và đất thuê. Hai là, trong hợp đồng thuê đất có thỏa thuận công ty của tôi chỉ được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng tài sản trên đất thuê khi có sự đồng ý của Công ty B. Do vậy nếu Công ty B không đồng ý thì tôi không được thực hiện quyền bản tài sản trên đất.

            Xin hỏi theo quy định của Luật Đất đai 2013, tôi có được quyền chuyển nhượng khu đất thuê và bán nhà máy và khu văn phòng trên hay không?

Câu trả lời của Luật sư:

           Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi  đề nghị tư vấn luật đến Phòng tư vấn luật qua email- Luật Toàn quốc.Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau: 

     Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2005

     Nội dung tư vấn:

     Luật đất đai quy định như sau:

Thứ nhất, cần xác định đối với đất thuê trả tiền hàng năm, Công ty B có quyền cho Công ty bạn thuê lại QSDĐ hay không? Điểm đ, khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013 quy định “cho thuê lại QSDĐ theo hình thức trả tiền thuê đất trả tiền hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế”. Trong trường hợp Công ty B không thuộc trường hợp trên mà vẫn cho Công ty bạn thuê lại đất, hợp đồng thuê đất giữa hai công ty được xác định là họp đồng vô hiệu. Việc xử lý tài sản trên đất sẽ căn cứ vào mức độ lồi của các bên dẫn đến hợp đồng vô hiệu để bồi thường thiệt hại và xác định rủi ro.

            Thứ hai, nếu thuộc trường hợp được phép cho thuê lại đất theo quy định tại điểm đ, khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013, thì sẽ xem xét đến quyền của chủ sở hữu tài sản gắn với đất thuê trả tiền hàng năm và thỏa thuận trong hợp đồng giữa hai công ty.

            Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau: “c) Bản tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định

            Như vậy, theo quy định của pháp luật, đối với đất thuê trả tiền hàng năm, Công ty bạn vẫn có quyền bán tài sản trên đất. Tuy nhiên, trong hợp đồng thuê đất đã có thỏa thuận Công ty của bạn chỉ ;được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng tài sản trên đất thuê khi có sự đồng ý của Công ty B”, do vậy sẽ có hai cách hiểu trong trường hợp Công ty B không cho phép Công ty bạn được bán tài sản gắn với đất thuê.

            Cách hiểu thứ nhất, thỏa thuận giữa hai công ty về việc Công ty bạn không được phép bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm vi phạm quy định tại điểm c khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013, vi phạm quy định của pháp luật dân sự về quyền của chủ sở hữu đối với tài sản của mình (bao gồm quyền chiêm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt). Do vậy Công ty bạn vẫn có quyền bán tài sản gắn với liền với đất thuê.

            Cách hiểu thứ hai, Công ty bạn không được quyền bán tài sản gắn với đất thuê vì theo quy định tại Điều 4 Bộ luật Dân sự 2005 “Quyền tự do cam kết, thỏa thuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự được pháp luật bảo đảm, nếu cam kết, thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội”. Căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành, thì thỏa thuận trên không vi phạm điều cấm pháp luật, lại được xác lập dựa trên sự tự nguyện giữa hai công ty, do vậy Công ty ban sẽ không được quyền chuyển nhượng tài sản gắn với đất thuê.

            Theo ý kiến tư vấn của chúng tôi, cho dù có thỏa thuận “không được chuyển nhượng tài sản gắn với đất thuê khi không có sự đồng ý của bên B” và Công ty B không đồng ý cho Công ty bạn chuyển nhượng, Công ty bạn vẫn có quyền chuyển nhượng tài sản gắn với đất thuê căn cứ theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 169 Bộ luật Dân sự 2005 “2. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình ”.

      Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của mọi người dân để chúng tôi ngày một hoàn thiện mình hơn.

     Xin chân thành cảm sự đồng hành của quý khách.

     Trân trọng./.                                  

     Liên kết tham khảo:

• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp sổ đỏ
• Hòa giải tranh chấp đất đai
• Thu hồi đất đai theo quy định của pháp luật mới nhất