CÁC CĂN CỨ TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

     Xin chào luật sư, tôi có câu hỏi muốn được luật sư tư vấn như sau: Theo quy định hiện hành, các căn cứ tính tiền sử dụng đất của nhà nước dựa vào đâu?

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn về các căn cứ tính tiền sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về các căn cứ tính tiền sử dụng đất như sau:

Căn cứ pháp lý: 

• Luật Đất Đai 2013
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về thu tiền sử dụng đất
• Nghị định 123/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

1. Tiền sử dụng đất là gì? Các căn cứ tính tiền sử dụng đất được quy định ở đâu?

      Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định Tiền sử dụng đất được hiểu là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

     Các căn cứ tính tiền sử dụng đất được quy định tại Luật đất đai, nghị định 45/2014/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành nghị định về Thu tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất được thu trong nhiều trường hợp như khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước cũng quy định trong một số trường hợp Người sử dụng đất được ghi nợ tiền sử dụng đất. Đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất đã được thu hẹp hơn rất nhiều so với trước.

2. Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất

Theo Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định đối tượng chịu thuế sử dụng đất bao gồm:

• Người được Nhà nước giao đất

a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);

đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

• Người đang SDĐ được Nhà nước cho phép chuyển MĐSDĐ sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa

a) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

b) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;

c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;

d) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

• Hộ gia đình, cá nhân 

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy, đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất có thể là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức kinh tế phụ thuộc trường hợp giao đất, công nhận quyền sử dụng đất thuộc các trường hợp theo quy định của pháp luật đất đai. [caption id="attachment_205067" align="aligncenter" width="476"] CÁC CĂN CỨ TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT[/caption]

3. Các căn cứ tính tiền sử dụng đất

Theo Khoản 1 Điều 108 Luật Đất Đai 2013 các căn cứ tính tiền sử dụng đất được quy định như sau:

    Như vậy theo quy định của pháp luật, các căn cứ tính tiền sử dụng đất bao gồm diện tích đất, mục đích sử dụng và giá đất, trong đó cụ thể như sau:

3.1 Diện tích đất là căn cứ tính tiền sử dụng đất

     Diện tích đất để tính tiền sử dụng đất là diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng đất và được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Ông A có 1000m2 đất, ông được nhà nước công nhận và cấp sổ đỏ cho 500m2 đất. Như vậy khi nộp tiền sử dụng đất, ông A phải nộp cho diện tích 500m2 được công nhận

3.2 Mục đích sử dụng đất là căn cứ tính tiền sử dụng đất

Trước hết mục đích sử dụng đất được hiểu là Cách thức nhà nước phân loại đất đai và yêu cầu người quản lý phải tuân thủ các quy định khi giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích đất được giao ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất.

  Tại điều 10 Luật đất đai 2013 quy định các loại đất được phân loại căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà phân chia thành 3 nhóm lớn là :

• Nhóm 1: Nhóm đất nông nghiệp
• Nhóm 2: Nhóm đất phi nông nghiệp
• Nhóm 3: Nhóm đất chưa sử dụng

      Các nhóm này được phân chia thành các loại đất theo mục đích sử dụng cụ thể như sau:

Nhóm đất nông nghiệp:

•  Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất rừng sản xuất;
• Đất rừng phòng hộ;
• Đất rừng đặc dụng;
• nuôi trồng thủy sản;
• Đất làm muối;

Nhóm đất phi nông nghiệp

• Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;     
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
• Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
• Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
• Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
• Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

Nhóm đất chưa sử dụng

      Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng như đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây. (Theo Điều 58 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

      Như vậy để tính tiền sử dụng đất còn phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất của người sử dụng. Tiền sử dụng đất của đất ở sẽ khác với tiền sử dụng đất của đất trồng lúa. [caption id="attachment_205064" align="aligncenter" width="512"] CÁC CĂN CỨ TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT[/caption]

3.3 Giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất

Giá đất được hướng dẫn bới Nghị định 45/2014/NĐ-CP và bổ sung tại Nghị định 123/2017/NĐ-CP như sau:

•  Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

Trong đó việc xác định hạn mức được quy định như sau:

- Mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn.

• Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:

- Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.

- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

• Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp:

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.

Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại Điểm này.

• Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hàng năm.

     Chú ý: Trường hợp tại thời điểm xác định tiền sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định thì áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành của năm trước đó để xác định tiền sử dụng đất phải nộp và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm về việc thất thu ngân sách do chậm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có).

4. Các căn cứ tính tiền sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở cho hộ gia đình

• Diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;
• Mục đích sử dụng đất;
• Giá đất tính thu tiền sử dụng đất.

Bài viết tham khảo:

• Quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất 2020
• Quy định về tiền lãi chậm nộp thuế đất khi cấp sổ đỏ

  Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Ngọc Thúy