BỒI THƯỜNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ VÀO ĐẤT CÒN LẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Kiến thức cho bạn:

     Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân được quy định như thế nào, cách xác định và phương pháp tính cụ thể.

Kiến thức của Luật sư:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
• Thông tư 37/2014/TT- BTNMT hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của nghị định 47/2014/NĐ- CP

Nội dung tư vấn:

     Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

     1. Quy định chung về bồi thường chi phí đầu tư vào đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân

     Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, tùy thuộc vào người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức kinh tế, tổ chức được giao đất sản xuất nông nghiệp..mà cách xác định, cách tính mức bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại sẽ có sự khác biệt.

     Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân vì mục đích quốc phòng- an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng thì theo điều 76 luật đất đai chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại mà không được bồi thường về đất. Nếu là việc thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân mà không thuộc hai mục đích nêu trên thì bên cạnh việc bồi thường về đất, người sử dụng đất còn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

     Chi phí đầu tư vào đất còn lại được hiểu là: là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết

     Cụ thể quy định chung về việc bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân như sau:

• Trường hợp 1:  thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân mà không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại (điều 76 luật đất đai)

     “Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

     1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

     a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

     b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

     c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

     d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

     đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

     2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

• Trường hợp 2: thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân được bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại (điều 77 luật đất đai)

     “Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

     1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

     a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

     b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

     c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

     2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.” [caption id="attachment_49951" align="aligncenter" width="370"] Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại[/caption]

     2. Cách xác định bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân

     Điều 3 nghị định 47/2014/NĐ- CP (hướng dẫn thi hành chi tiết tại điều 3 thông tư 37/2014/TT- BTNMT) quy định cụ thể về cách xác định, cách tính mức bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi thu hồi đất của hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

     2.1. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm những loại chi phí nào?

     Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

• Chi phí san lấp mặt bằng;
• Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
• Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
• Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

     2.2. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

• Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

     Cụ thể hướng dẫn thi hành tại điều 3 thông tư 37/2014/TT- BTNMT

     “1. Hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất chỉ làm căn cứ để chứng minh về việc người sử dụng đất đã đầu tư vào đất.

     2. Hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất gồm các giấy tờ sau đây:

     a) Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

     b) Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất quy định tại Điểm a Khoản này;

     c) Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư.

     3. Người có đất thu hồi không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này nhưng thực tế đã có đầu tư vào đất thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương quyết định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại”

• Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

     2.3. Công thức tính chi phí đầu tư vào đất còn lại

     Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:

       P= ((P1 + P2 + P3 + P4) : T1) x T2

     Trong đó:

     P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;

     P1: Chi phí san lấp mặt bằng;

     P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

     P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

     P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;

     T1: Thời hạn sử dụng đất;

     T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

     Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.

     Lưu ý: khi xác định các khoản chi phí trong công thức tính chi phí đầu tư vào đất còn lại nêu trên (quy định tại khoản 4 điều 3 thông tư 37/2014/TT- BTNMT quy định) thì:

• Việc xác định giá trị các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại phải căn cứ vào đơn giá, định mức kinh tế kỹ thuật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định;
• Đối với khoản chi phí đầu tư vào đất mà việc đầu tư thực hiện trong nhiều lần, nhiều năm thì khi xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại được cộng dồn chi phí của tất cả các lần, các năm đó.

      Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

      Xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất

      Bồi thường chi phí đầu tư vào đất khi thu hồi đất tại Hà Nội

     Trên đây là các quy định của pháp luật về Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng