THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ BÁN

Câu hỏi của bạn:

     Chào Luật sư. Năm 2006 tôi có sang nhượng một phần đất của cô tôi (chỉ sang nhượng bằng giấy tay). Năm 2008 cô tôi cầm cố giấy tờ đất cho ngân hàng, do làm ăn không hiệu quả nên ngân hàng phát mãi số trên. Vậy cho tôi hỏi căn nhà của tôi nằm trên thửa đất đó có bị ngân hàng tịch thu hay không. Nếu có thì tôi phải làm như thế nào vì đất đó tôi mua và ở trước khi cô tôi cầm cố cho ngân hàng. Xin Luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn và trân trọng kính chào!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Bộ luật dân sự 2015.

Nội dung tư vấn thế chấp quyền sử dụng đất đã bán

     1. Tài sản thế chấp quyền sử dụng đất đã bán bằng giấy tờ viết tay

     Thứ nhất, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bạn mua đất năm 2006, việc mua bán phải được lập thành hợp đồng có công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký biến động đất đai với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, phần đất bạn mua chỉ có giấy tờ viết tay và không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thuộc quyền sở hữu của bạn. Bạn không phải là người sử dụng đất hợp pháp với phần đất bạn đang sử dụng. [caption id="attachment_91420" align="aligncenter" width="450"] Thế chấp quyền sử dụng đất đã bán[/caption]

     Thứ hai, về tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

     “Điều 325. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

     1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

     2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

     Khi bên thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất phải xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất mặc dù người sử dụng đất không thế chấp tài sản gắn liền với đất. Trừ trường hợp, bạn có giấy tờ chứng minh là chủ sở hữu của tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà). Khi đó chỉ xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình.

     2. Xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất đã bán bằng giấy tờ viết tay

     Về việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Có hai phương thức xử lý tài sản bảo đảm là do thỏa thuận của các bên, nếu không có thỏa thuận thì thực hiện bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Nếu xử lý theo thỏa thuận, ngân hàng có thể phát mại để xử lý tài sản bảo đảm. Theo thông tin bạn cung cấp, nếu bạn có giấy tờ chứng minh nguồn gốc hình thành căn nhà thuộc sở hữu của bạn. Việc bán tài sản bảo đảm bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trừ trường hợp bạn chứng minh được tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình.

     Để chứng minh bạn phải có giấy tờ hợp pháp là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định của Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng. Do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp nên bạn chỉ có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng.Trường hợp Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này (tức công nhận quyền sử dụng đất) thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với ngân hàng sẽ bị vô hiệu đối với phần đất của bạn, ngân hàng không có quyền yêu cầu phát mãi đối với phần đất này. Nếu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì bạn có quyền yêu cầu chủ đất trả lại tiền và bồi thường thiệt hại nếu ngân hàng phát mại.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Thế chấp quyền sử dụng đất có phần diện tích sử dụng chung
• Giá trị hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai mới nhất

     Để được tư vấn chi tiết về thế chấp quyền sử dụng đất đã bán, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.