THỜI ĐIỂM THANH TOÁN TIỀN KHI MUA ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

     Kính thưa luật sư: Tôi có người em đã làm thủ tục ký kết hợp đồng mua bán đất ở tại UBND xã (hợp đồng trị giá 250 triệu). Trước khi ký hợp đồng hai bên có thỏa thuận bằng miệng là bên mua đưa trước 200 triệu và đến khi có bìa đỏ sẽ trả nốt 50 triệu, hiện tại chưa có bìa đỏ nhưng bên bán đòi tôi phải trả luôn số tiền còn lại là 50 triệu nếu không sẽ trả lại tiền và hủy hợp đồng mua bán. Vậy xin hỏi luật sư trong trường hợp này tôi phải làm sao? Xin trân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Bộ luật dân sự 2015.

Nội dung tư vấn thời điểm thanh toán tiền khi mua đất

     1. Thời điểm thanh toán tiền sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Theo thông tin bạn cung cấp, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên không thỏa thuận về việc thanh toán tiền mà do các bên tự thực hiện.

     Khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn có nghĩa vụ trả tiền và việc trả tiền phải được thực hiện đúng thời hạn như đã thỏa thuận theo quy định tại khoản 1 điều 280 Bộ luật dân sự 2015:

     “Điều 280. Thực hiện nghĩa vụ trả tiền

1. Nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thỏa thuận.”

     Tuy nhiên, do hai bên chỉ thỏa thuận bằng miệng mà không có giấy tờ chứng minh việc hai bên đã thỏa thuận: đến khi nhận sổ đỏ anh mới trả số tiền còn thiếu là 50 triệu đồng. Vì vậy trong trường hợp xảy ra tranh chấp, thời điểm thanh toán tiền là thời điểm nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

     Đối với tài sản là bất động sản, thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất là tại thời điểm đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chính vì vậy, khoản tiền 50 triệu đồng có thể coi là tài sản đảm bảo để bên mua nhận được Giấy chứng nhận đã sang tên, chính thức chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên mua. [caption id="attachment_69452" align="aligncenter" width="450"] Thời điểm thanh toán tiền khi mua đất[/caption]

     2. Bên bán có quyền hủy hợp đồng khi bên mua không thanh toán sớm theo yêu cầu không?

     Việc bên bán yêu cầu bên mua thanh toán trước số tiền đó mà không có lý do chính đáng, không được bên mua chấp nhận thì bên bán không có quyền hủy bỏ hợp đồng. Khoản 1 Điều 423 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

     “Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

     a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

     b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

     c) Trường hợp khác do luật quy định.”

     Việc bên bán hủy bỏ hợp đồng mà không có căn cứ như trên thì bên bán là bên vi phạm hợp đồng và phải chịu trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ quy định tại khoản 5 điều 427 Bộ luật dân sự 2015:

     “5. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.”

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Mẫu hợp đồng đặt cọc trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về câu hỏi xác định thời điểm thanh toán tiền khi mua đất của bên có nghĩa vụ của bạn. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.