XÁC ĐỊNH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI GIẤY TỜ MUA BÁN BỊ MẤT

Câu hỏi của bạn:

     Năm 2012 bà ngoại đỡ đầu của em có mua cho em 1 thửa đất với diện tích bề ngang 20 mét và bề dài 136 mét (đất trồng rừng sản xuất) về mặt giấy tờ mua bán thì bà ngoại em đang đứng tên bằng giấy tờ viết tay với người bán. Nay tuổi già sức yếu bà ngoại muốn ủy quyền lại cho em để sau này không ai tranh chấp với em được và có đầy đủ cơ sở pháp lý để em dễ dàng làm sổ hồng cho em sau này mà không bị rủi ro gì cả. Nhưng giấy tờ viết tay của bà ngoại em giữa hai bên mua bán đã bị thất lạc không còn giấy đó nữa. Thì bây giờ em phải làm sao để quyền sở hữu đó thuộc về em cho gọi là hợp pháp về sau. Mong luật sư tư vấn chỉ dẫn giúp em.

     Chân thành cảm ơn luật sư.

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về Xác định quyền sử dụng đất khi giấy tờ mua bán bị mất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP - quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai -Luật Toàn Quốc

Nội dung tư vấn:

     1. Xác định quyền sử dụng đất như thế nào khi giấy tờ mua bán bị mất

     Trong trường hợp của bạn, theo quy định của pháp luật, tại thời điểm năm 2012 bà ngoại đỡ đầu của bạn có mua một diện tích đất rừng sản xuất bằng giấy tờ viết tay => Việc mua bán đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có giấy tờ viết tay thì không có giá trị pháp lý theo quy định pháp luật. Bởi tại năm 2012 thì luật đất đai 2003 đang có hiệu lực thi hành, theo khoản 1 điều 127 luật đất đai 2003 (nay điều khoản quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khoản 3 điều 167 luật đất đai 2013) quy định như sau:

     “Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

     a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

     b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (…)”

     Ngoài ra, tại khoản 1 điều 106 luật đất đai 2003 (nay là điều 188 luật đất đai 2013) có quy định về điều kiện đối với thửa đất chuyển nhượng cụ thể gồm những điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

     => Tiểu kết: theo quy định của pháp luật mà chúng tôi nêu trên, đối chiếu với trường hợp của bạn. Giả sử diện tích đất mà bà bạn mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hợp đồng mua bán chỉ là giấy tờ viết tay, do vậy mà về mặt pháp lý, quyền sử dụng đất chưa chuyển sang cho bà bạn, vậy thì bạn không thể nhận được quyền từ bà bạn theo đúng quy định của pháp luật được.

     Giả sử thửa đất mà bà bạn mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thì riêng điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã không đáp ứng được theo quy định của pháp luật. Như vậy, thì bạn không thể có cách nào hợp pháp hóa được quyền nhận tặng cho diện tích đất mà bà bạn đã mua. [caption id="attachment_48562" align="aligncenter" width="373"] Xác định quyền sử dụng đất[/caption]

     2. Làm gì để xác định quyền sử dụng đất trong trường hợp chỉ có mua bán bằng giấy tờ viết tay

     Như chúng tôi đã phân tích ở trên, việc xác định quyền sử dụng đất khi đã chuyển giao sang cho bà bạn và nay là bà bạn muốn tặng cho bạn thì về mặt pháp lý, các loại giấy tờ viết tay không có giá trị pháp lý theo luật định. Hiện tại, nếu bạn muốn nhận quyền sử dụng đất này thì có thể tham khảo phương pháp giải quyết như sau:

     Bước 1: Lập văn bản đồng ý tặng cho giữa bạn và bà bạn. Giấy tờ viết tay vì hiện tại bạn không thể công chứng hoặc chứng thực văn bản này theo đúng quy định pháp luật được.

     Bước 2: Bạn và bà sẽ thương lượng với bên bán đất cho bà bạn năm 2012 để ký hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực giữa hai bên mua bán. Lúc này mới là văn bản có giá trị pháp lý xác định quyền sử dụng đất của bạn hoặc của bà bạn. Nếu hợp đồng này được ký theo đúng pháp luật mà bên mua là bà bạn, thì sau khi làm thủ tục sang tên bà bạn, bạn sẽ ký hợp đồng tặng cho (bà bạn cho bạn) hoặc hợp đồng chuyển nhượng để được sang tên chính thức cho bạn. Nếu hợp đồng ký với bên mua là bạn thì bạn chỉ cần làm thủ tục sang tên như bình thường. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Còn nếu như không thể ký được hợp đồng có công chứng, chứng thực và không tiến hành theo đúng thủ tục luật định thì rất khó để xác định được quyền sử dụng đất là của bạn. Bạn có thể lập giấy tờ tặng cho viết tay giữa bạn và bà bạn- tuy nhiên, như chúng tôi đã tư vấn, thửa đất mang đi tặng cho chưa được cấp sổ, đã không đảm bảo điều kiện để được tặng cho. Vì hiện tại, thông tin về thửa đất bạn cung cấp cho chúng tôi chưa đầy đủ, do đó, chúng tôi chỉ có thể tư vấn cho bạn dựa theo những thông tin mà chúng tôi nhận được.

     Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao
• Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng sản xuất

     Để được tư vấn chi tiết về Xác định quyền sử dụng đất khi giấy tờ mua bán bị mất quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.