XÁC ĐỊNH DIỆN TÍCH THỬA ĐẤT SAU KHI ĐƯỢC ĐO ĐẠC LẠI

Câu hỏi của bạn:

Gia đình tôi có một thửa đất có nguồn gốc sử dụng trước năm 1980, được cấp sổ đỏ năm 1997, diện tích 1040 m2, loại đất thổ cư. Thửa đất này được sử dụng ổn định từ trước năm 1980 đến nay. Nhưng diện tích thực tế mới đo đạc lại là 1602 m2. Sai số diện tích là do phương pháp đo thủ công trước đây. Ngoài ra thửa đất đó có tên trong sổ đăng ký ruộng đất lập năm 1985 với diện tích 1476 m2, loại đất thổ cư. Ranh giới thửa đất này không thay đổi so với hiện trạng ban đầu, không có tranh chấp với các hộ sử dụng đất liền kề. Xin hỏi:

     1. Tôi có thể xác định lại diện tích đất cho thửa đất này là 1602m2 không?

     2. Khi xác định diện tích đất ở để tách thửa cho thửa đất này thì diện tích ĐẤT Ở được xác định lại là bao nhiêu? (có phải diện tích đất ở của gia đình tôi được xác định lại theo sổ đăng ký ruộng đất lập trước ngày 15/10/1993 với diện tích ĐẤT Ở là 1476 m2 và phần diện tích còn lại là 126m2 là được xác định là diện tích đất cây lâu năm không?

 Xin cảm ơn tư vấn của Luật sư.

Câu trả lời của luật sư:      Chào bạn!      Trước tiên, xin trân trọng cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn  đến phòng tư vấn pháp luật qua email – Luật Toàn Quốc. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP  quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ- CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai
• Thông tư 24/2014/TT- BTNMT Thông tư về Hồ sơ địa chính

Nội dung tư vấn: Xác định diện tích thửa đất sau khi được đo đạc lại

     Căn cứ vào những thông tin mà bạn cung cấp chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:        Khoản 16, Điều 3 Luật đất đai quy định:

     1. Xác định diện tích thửa đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

     Theo quy định của pháp luật hiện hành tại điều 98, khoản 5, luật đất đai 2014 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

     “Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

     (….)5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

     Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

     Khoản này được sửa đổi, bổ sung tại khoản 20, nghị định 01/2017/NĐ- CP trong trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại điểm c, khoản 1, điều 76 nghị định 43/2014/NĐ- CP: Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng … c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;… )

     Trường hợp của bạn diện tích thay đổi tăng thêm khi đo đạc lại diện tích trên thực tế mà ranh giới thửa đất không có sự thay đổi so với diện tích đã được cấp trong sổ (tăng từ 1040m2 lên 1602m2); căn cứ tại đoạn 1, khoản 5, điều 98 luật đất đai nêu trên thì gia đình bạn hoàn toàn có thể tiến hành xin cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật cho diện tích được ghi nhận tại thời điểm đo đạc là thực tế 1602m2. [caption id="attachment_20369" align="aligncenter" width="253"] Xác định diện tích thửa đất sau khi được đo đạc lại[/caption]

     Trình tự các bước xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất như sau:

     Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ (quy định tại khoản 1, điều 10, thông tư 24/2014/TT- BTNMT) bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

     Bước 2: Nộp hồ sơ: tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai (Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện) và nhận phiếu hẹn.

     Bước 3: Nhận kết quả theo phiếu hẹn

     Thời gian làm việc: trong khoảng 10 ngày (khoản 40, điều 2 nghị định 01/2017/NĐ- CP)  

     2. Xác định diện tích tối thiểu tách thửa

     Theo quy định tại khoản 5, điều 98, luật đất đai nêu trên thì diện tích đất ở của gia đình  bạn khi tiến hành thủ tục tách thửa sẽ được xác định là diện tích sau khi đo đạc lại thực tế và được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã được cấp đổi là 1602m2.

     Bạn cũng cần lưu ý một trong số những điều kiện tách thửa là phải đảm bảo thửa đất sau khi tách có diện tích tối thiểu phù hợp với quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố nơi có đất quy định.

      Bài viết tham khảo:

• Giải quyết tranh chấp sau khi dồn điền đổi thửa.
• Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi được hưởng thừa kế.