XÁC ĐỊNH DIỆN TÍCH ĐẤT Ở TÍNH BỒI THƯỜNG TẠI QUẢNG NINH THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Gia đình tôi ở Quảng Ninh có thửa đất bỏ hoang từ 1955 và ở ổn định từ đó đến nay; không mua, không bán, không tranh chấp, có ranh giới rõ ràng, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước, được UBND xã xác nhận (Đất gia đình đang sử dụng có nguồn gốc trước 18/12/1980).

     Năm 2003 huyện mới cấp GCNQSDĐ lần đầu cho dân, trong đó có gia đình tôi. Trong bìa đất ghi 400m2 đất ở (theo hạn mức), diện tích còn lại ghi đất vườn ao. Vì lúc đó chưa biết luật nên gia đình nhận sổ đỏ và không có ý kiến gì.

     Năm 2009 nhà nước thu hồi phục vụ mục đích phát triển kinh tế, không xác định lại diện tích đất ở theo Điểm c, Khoản 1, Điều 45 NĐ 181/2004/NĐ-CP; Khoản 2, Điều 87 luật đất đai 2003; Điểm 2.1, Khoản 2, Điều 8 QĐ 1122/QĐ-UBND 2005 của tỉnh Quảng Ninh quy định v/v đền bù khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn QN. Qua xem xét những văn bản pháp luật trên gia đình đề nghị xác định lại toàn bộ diện tích đất vườn ao có trong thửa đất thu hồi là đất ở để bồi thường theo giá đất ở, nhưng không được giải quyết với lý do gia đình phải cung cấp một loại giấy tờ theo Khoản 1, 2, 5 điều 50 luật đất đai 2003 thì mới được chấp nhận.

     Gia đình tôi luôn chấp hành sự chỉ đạo của địa phương, năm 2001 địa phương yêu cầu kê khai đất thổ cư. Năm 2003 được cấp sổ đỏ. Còn ngoài ra nếu có giấy tờ khác thì chỉ có tên trong sổ đăng ký ruộng đất hoặc sổ điạ chính của xã. Gia đình đến xã, huyện xin xác nhận thì xã, huyện trả lời bằng văn bản là trước đó đến nay xã không có hai loại sổ trên. Năm 2010 xã mới có bản đồ địa chính, có sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN và đất của gia đình mới được ghi tên vào 03 loại sổ trên; nhưng văn bản này không được cơ quan có thẩm quyền giải quyết chấp nhận.

     Gia đình cho ý kiến: Việc lập sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính là do cơ quan nhà nước lập theo chỉ đạo của CP và Bộ TNMT từ 1981 với sổ đăng ký ruộng đất và 1995 với sổ địa chính. Địa phương không lập là lỗi tại cơ quan nhà nước, không phải lỗi của dân sao bắt dân chịu, nhưng vẫn không được giải quyết. Tôi rất mong muốn văn phòng luật sư Toàn Quốc tư vấn giúp cho tôi phải làm thế nào? Xin chân thành cảm ơn.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Quyết định 1122/2005/QĐ-UBND quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.

Nội dung tư vấn về xác định diện tích đất ở tính bồi thường

1. Căn cứ xác định diện tích đất ở tính bồi thường theo Luật đất đai 2003

     Thứ nhất, theo thông tin bạn cung cấp thời điểm cấp GCN là năm 2003. Luật đất đai 2003 có hiệu lực 1/7/2004. Như vậy, GCNQSDĐ của gia đình bạn được cấp theo Luật đất đai 1993. Do vậy, không thể căn cứ vào điều 87 Luật đất đai và điều 45 nghị định 181/2004/NĐ-CP xác định diện tích đất để cấp GCNQSDĐ.   

     Thứ hai, Đất gia đình bạn sử dụng lâu dài do tự khai hoang từ 1955 nên không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc xác định diện tích đất để cấp GCNQSDĐ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Năm 2009, khi nhà nước thu hồi đất, gia đình bạn kiến nghị về việc xác định lại diện tích vườn ao trong GCNQSDĐ là đất ở để tính giá bồi thường. Yêu cầu này của gia đình bạn không được chấp thuận với lý do gia đình bạn không có giấy tờ để chứng minh phần diện tích đất đó là đất ở.

3. Xác định diện tích đất ở tính bồi thường ở Quảng Ninh theo Luật đất đai 2003

     Gia đình bạn đã được cấp GCNQSDĐ trước khi Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nên diện tích đất ở được xác định để tính bồi thường về đất ở căn cứ Điểm 2.2.1, Khoản 2, Điều 8 Quyết định 1122/2005/QĐ-UBND tỉnh Quảng Ninh được sửa đổi bổ sung tại quyết định 4466/2005/QĐ-UBND như sau:

     “2.2. Hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP kể cả trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì diện tích đất ở được xác định như sau:”

     “2.2.1. Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng trước ngày 18/12/1980 mà trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất đó được xác định là đất ở; trường hợp ranh giới thửa đất chưa được xác định trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai thì diện tích đất ở được xác định không quá năm (05) lần hạn mức giao đất ở do UBND tỉnh quy định nhưng tổng diện tích được xác định là đất ở không vượt quá diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng; phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định là đất ở thì được xác định theo hiện trạng đang sử dụng đất.”

     Gia đình bạn không có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai 2003 về quyền sử dụng đất và UBND xã cũng không có hồ sơ địa chính để xác định phần ranh giới thửa đất. Nên theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh diện tích đất ở tính bồi thường sẽ được xác định không quá 5 lần hạn mức giao đất ở nhưng không được vượt quá diện tích đất gia đình đang sử dụng.

     Khoản 2 điều 3 quy định ban hành kèm theo quyết định 4505/2007/QĐ-UBND về hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh như sau:

     “2. Hạn mức giao đất ở nông thôn:

     - Các xã đồng bằng: Hạn mức giao đất ở cho 1 hộ không quá 300m²/hộ.  

     - Các xã trung du, miền núi, hải đảo: Hạn mức giao đất ở cho 1 hộ không quá 400m²/hộ.”

    Việc thu hồi đất của gia đình bạn thực hiện từ năm 2009, đến nay vẫn chưa giải quyết xong công tác giải phóng mặt bằng và phê duyệt phương án bồi thường do việc xác định diện tích đất ở tính bồi thường. Gia đình bạn có thể căn cứ vào nội dung trên để đề nghị xác định lại diện tích đất ở tính bồi thường cho toàn bộ mảnh đất. Tuy nhiên, trường hợp của bạn khá phức tạp, cách tốt nhất là gia đình nên đến văn phòng Luật sư để trao đổi hồ sơ trực tiếp để được hướng dẫn, đưa ra hướng giải quyết. 

     Bài viết tham khảo:

• Thủ tục tách thửa tại Bình Phước
• Tách thửa phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề