1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

     Thuật ngữ chuyển mục đích sử dụng đất là thuật ngữ quen thuộc và đã xuất hiện trong Luật đất đai các thời kỳ trước đây. Tuy nhiên, Luật đất đai 2024 là văn bản Luật đầu tiên quy định khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất là gì.

     Cụ thể, tại Khoản 11 Điều 3 Luật đất đai 2024 quy định về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất như sau: “Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi thừ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này”

     Trong quy định của Luật đất đai có quy định hai hình thức chuyển mục đích sử dụng đất là: chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Căn cứ quy định về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất như trên, có thể hiểu chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép là việc người sử dụng đất khi muốn thay đổi từ loại đất này sang loại đất khác phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, thẩm định, xem xét và ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và ngược lại, trường hợp chuyển mục đích sừ dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phải thực hiện các thủ tục thẩm định và để ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

     Hai hình thức chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác nhau cơ bản về hồ sơ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền giải quyết chứ không có nghĩa là khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất một cách tùy tiện mà không phải nộp hồ sơ theo quy định.

2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép theo Luật đất đai 2024

     Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo Luật đất đai 2024 hiện được quy định tại Khoản 1 Điều 121, đó là:

• Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
• Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

     So với Luật đất đai 2013, Luật đất đai 2024 đã tiếp tục kế thừa đồng thời cũng lược bỏ một số trường hợp và bổ sung thêm một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quyền như: chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung hay trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp.

3. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

     Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2024 về chuyển mục đích sử dụng đất đó là: luật đất đai chỉ có quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và ngoài các trường hợp phải xin phép thì các trường hợp còn lại khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được thực hiện theo hình thức chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Quy định theo hướng loại trừ tại Luật đất đai 2024 đã giải quyết được những vấn đề còn hạn chế tại Luật đất đai 2013. Vì tại Luật đất đai 2013 quy định theo hướng liệt kê các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên sẽ dẫn đến tình trạng có những trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng đất không xác định được sẽ thực hiện theo hình thức nào.

     Như vậy, khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2024, người sử dụng đất cần đối chiếu trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của mình có thuộc một trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền không, nếu không thuộc các trường hợp đó thì thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo hình thức chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Theo điểm đ Khoản 1 Điều 121 Luật đất đai 2024 thì đất thương mại dịch vụ thuộc loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, do đó khi chuyển sang đất ở thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang trồng cây hàng năm không thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để cập nhật thay đổi mục đích sử dụng đất.

     Nếu bạn vẫn còn thắc mắc về vấn đề này, hãy liên hệ ngay với dịch vụ Tư vấn luật Đất Đai tại Luật Toàn Quốc để được tư vấn và hỗ trợ một cách tốt nhất