TRÌNH TỰ CHUYỂN TỪ ĐẤT AO SANG ĐẤT Ở

Câu hỏi của bạn về vấn đề trình tự chuyển từ đất ao sang đất ở: 

Kính thưa anh chị. Em có một câu hỏi muốn anh chị tư vấn và giúp đỡ cho em. Nhà em có một mảnh đất ao liền thổ, vì nhu cầu chỗ ở nên nhà em có làm ra phần đất ao này vì nhà em cứ tưởng đất nhà mình có sổ đỏ thì mình làm không việc gì. Nhưng khi làm xong phần móng thì cán bộ xã vào đình chỉ không cho nhà em làm nữa. Vậy bây giờ gia đình em phải làm gì để được tiếp tục xây dựng ạ. Nhà em có xin chuyển đổi nộp phạt nhưng xã không cho, mong anh chị tư vấn giúp e ạ.

Câu trả lời của Luật sư về vấn đề trình tự chuyển từ đất ao sang đất ở

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về trình tự chuyển từ đất ao sang đất ở, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn về vấn đề trình tự chuyển từ đất ao sang đất ở như sau:

1. Cơ sở pháp lý về vấn đề trình tự chuyển từ đất ao sang đất ở:

• Luật Đất đai năm 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết luật đất đai;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

2. Nội dung tư vấn về vấn đề trình tự chuyển từ đất ao sang đất ở:

     Một trong những nguyên tắc sử dụng đất là sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Do đó, nếu trong sổ đỏ có xác định diện tích đất bạn đang xây nhà không phải là đất ở, thì hành vi xây nhà của bạn là sai quy định pháp luật. Vì vậy, để được sử dụng đất đúng quy định, không bị xử phạt thì bạn cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sang đất ở. 

2.1 Điều kiện chuyển từ đất ao sang đất ở

     Để chuyển từ đất ao (đất nông nghiệp) sang đất ở thì điều 57 luật Đất đai năm 2013, phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

     Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ dựa vào 2 căn cứ sau:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

     Như vậy, nếu bạn nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và mảnh đất trên chuyển sang đất ở hoàn toàn phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở.  [caption id="attachment_161910" align="aligncenter" width="450"] Chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở[/caption]

2.2 Trình tự chuyển từ đất ao sang đất ở

2.2.1 Chuẩn bị hồ sơ.

     Theo điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Ngoài ra, trên thực tế, cần mang theo chứng minh thư và sổ hộ khẩu của người sử dụng đất.

2.2.2 Trình tự chuyển từ đất ao sang đất ở

     Căn cứ vào điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo các bước như sau:

     Bước 1: Nộp 01 bộ hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất

     Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc:

• Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
• Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

     Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

     Về thời gian thực hiện thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. 

2.2.3 Nghĩa vụ tài chính khi xin chuyển từ đất ao sang đất ở

     Thứ nhất, về tiền sử dụng đất:

     Theo khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

     Dựa trên thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi, đất nhà bạn là đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở, hoặc gắn liền nhưng đã được tách đất ra trước ngày 01/07/2004 sang làm đất ở nên:

     Tiền sử dụng đất = 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

    Tiền sử dụng đất tính theo giá đất là giá đất trong bảng giá đất tại từng địa phương nhân với diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng đất.

     Thứ hai, các phí, lệ phí khác.

     Ngoài ra, bạn sẽ phải nộp một số chi phí như: phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc, phí in sổ,…. khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính. Mức thu sẽ do từng địa phương quy định.

      Kết luận: Để tiếp tục xây dựng nhà trên đất ao thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo 3 bước như trên và kèm theo đó là nộp các phí, lệ phí theo quy định của pháp luật. 

      Bài viết tham khảo:

• Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật
• Hồ sơ và trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tại Hà Nội