TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

     Chào Luật sư, tôi có vấn đề sau muốn nhờ Luật sư tư vấn:

     Năm 2015, tôi có mua một mảnh đất đã có sổ đỏ một phần, phần còn lại đủ điều kiện để cấp sổ đỏ. Nhưng vì một số lý do nên chỉ mới làm hợp đồng viết tay, chưa làm hợp đồng công chứng. Chủ đất cam kết trong vòng 1 tháng sẽ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng mảnh đất trên cho tôi.

     Đến nay đã quá hạn trong hợp đồng gần 2 năm, và tôi đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán tiền mua đất, nhưng bên bán vẫn chây ì, không chịu hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Vậy xin hỏi các luật sư:

     Theo BLDS 2015, điều 129 thì tôi có thể yêu cầu tòa án tuyên giao dịch của tôi có hiệu lực hay không?

     Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn!      Trước tiên, xin trân trọng cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn  đến phòng tư vấn pháp luật qua email – Luật Toàn Quốc. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2015

Nội dung tư vấn: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định:

     Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

     “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thựcmà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

     Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

     “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

     a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

     b) Đất không có tranh chấp;

     c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     d) Trong thời hạn sử dụng đất.

     Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

     Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

     Như vậy, đối với phần đất đã có sổ hồng là có đủ điện kiện mua bán nên việc hai bên lập hợp đồng tay không có công chứng nhưng đã thực hiện xong nghĩa vụ thì có thể áp dụng khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự đề nghị tòa án tuyên giao dịch có hiệu lực.

     Riêng với phần đất chưa có sổ hồng thì việc lập hợp đồng mua bán là không đảm bảo điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, do đó hợp đồng mua bán phần đất chưa có sổ hồng là vô hiệu.

    Bài viết tham khảo:

• Giải quyết tranh chấp sau khi dồn điền đổi thửa.
• Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi được hưởng thừa kế.