TRANH CHẤP ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÃ MUA BÁN NHƯNG CHƯA LÀM THỦ TỤC SANG TÊN

Câu hỏi của bạn:

     Nhà em mua đất và có xây nhà để ở. Nhưng người bán đất chưa tách sổ đỏ, hiện giờ người bán đất cầm sổ đỏ có diện tích bao trùm diện tích đất gia đình em cho ngân hàng. Em cần làm thủ tục gì để kiện.

Câu trả lời của luật sư:      Chào bạn!      Trước tiên, xin trân trọng cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn  đến phòng tư vấn pháp luật qua email – Luật Toàn Quốc. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ- CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai (hiệu lực thi hành bắt đầu từ 3/3/2017).

Nội dung tư vấn: Tranh chấp đối với đất đã mua bán nhưng chưa làm thủ tục sang tên      Khoản 24, Điều 3 Luật đất đai quy định:

     Theo thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi, gia đình bạn có mua một mảnh đất nhưng bạn chưa cung cấp cho chúng tôi thông tin đầy đủ về việc mua bán đó như: đất được mua bán là loại đất gì, mua bán giữa hai bên có được lập thành hợp đồng có công chứng không, việc mua bán giữa hai bên được tiến hành vào thời gian nào. ..Chính vì vậy, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn cho trường hợp của bạn như sau

     Thứ nhất, hợp đồng mua bán đất giữa các bên

    Để đảm bảo được tính chính xác về việc chuyển quyền sử dụng mảnh đất giữa bạn và bên bán thì bạn cần phải có các chứng cứ chứng minh đó là thửa đất đã được bên bán chuyển quyền cho bên bạn như sau:

• Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất giữa các bên hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Các giấy tờ khác: ví dụ như biên lai nộp thuế đất, thuế nhà ở…hoặc bất cứ một loại giấy tờ nào khác có giá trị chứng minh bạn đã sử dụng thửa đất đó từ thời điểm mua cho tới hiện tại.

     Các chứng cứ pháp lý này nhằm mục đích là căn cứ khi bạn khởi kiện yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp cho bạn đồng thời nó cũng là căn cứ để bạn có thể tiến hành làm thủ tục sang tên theo quy định tại Khoản 2, điều 82, nghị định 43/2014/NĐ- CP như sau:

      “Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định: (…) 2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:      a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

     b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

     c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

     Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.” [caption id="attachment_20887" align="aligncenter" width="275"] Tranh chấp đối với đất đã mua bán nhưng chưa làm thủ tục sang tên[/caption]

     Thứ hai, trình tự, thủ tục yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai.

     Luật đất đai 2013 quy định tại điều 202: “Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

     1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. 

     2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

     3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

     4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.”

     Do đó, trước hết bạn nên tiến hành hòa giải, đàm phán với bên bán cho bạn trước, nếu thương lượng, hòa giải không thành thì bạn có thể làm đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã giải quyết. Nếu không thể hòa giải được tại ủy ban nhân dân xã thì bạn có thể lựa chọn gửi đơn kiện lên Ủy ban nhân dân huyện hoặc tòa án nhân dân huyện nơi có đất để giải quyết theo quy định tại điều 203, luật đất đai như sau:

     “Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

     Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

      a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;      b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

     3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

     a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

     b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

     4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

     Thủ tục giải quyết tại tòa án hoặc ủy ban nhân dân được tiến hành theo quy định của pháp luật tố tụng hiện hành. Khi không đồng ý với các quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc bản án của tòa án bạn có thể làm đơn khiếu nại quyết định hành chính trong khoảng thời gian 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hoặc đơn kháng cáo của tòa án sơ thẩm trong vòng 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

      Bài viết tham khảo:

• Giải quyết tranh chấp sau khi dồn điền đổi thửa.
• Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi được hưởng thừa kế.