TRANH CHẤP ĐẤT ĐÃ CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

Xin chào văn phòng tư vấn! Tôi có một vụ việc liên quan đến đất đai xin được tư vấn như sau:

     Năm 2005, gia đình tôi có mua mảnh đất, có giấy tờ mua bán tuy nhiên chỉ có chữ ký của tổ trưởng dân phố, chứ không có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền.

     Đến năm 2014, gia đình tôi vẫn chưa được bên bán (Ông B) kết hợp làm thủ tục sang tên. mà bên bán (Ông B) mang sổ đỏ đi cắm nợ. Bên chủ nợ (Bà C) làm thủ tục yêu cầu tòa giải quyết, tòa công nhận mảnh đất đó là ông B đã bán cho gia đình tôi vì có giấy tờ mua bán, tuy nhiên hợp đồng mua bán vô hiệu.

     Viện kiểm sát đã tiến hành cưỡng chế mảnh đất của ông B để trừ nợ cho bà C (mảnh đất đó bao gồm cả phần đất mà ông B đã bán cho gia đình tôi) và hôm cưỡng chế đất, gia đình tôi không được biết thông tin và không được tham dự.

     Nay tôi muốn hỏi luật sư: Mảnh đất mà gia đình tôi đã mua có lấy lại được không? Sau khi Nghị đinh 01/2017/NĐ-CP ban hành có hiệu lực? Gia đình tôi muốn kiện ra tòa việc mua bán đất đai với ông B liệu có khả quan không khi mà viện kiểm sát đã cưỡng chế phần đất đó? gia đình tôi có kiện viện kiểm sát vì đã cưỡng chế phần đất mà gia đình tôi đã mua khi không có sự chứng kiến của gia đình tôi không?

     Xin luật sư tư vấn để gia đình tôi lấy lại được mảnh đất. hoặc có thể lấy lại được số tiền đã giao cho hết cho ông B khi tiến hành mua bán.

     Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của luật sư:      Chào bạn!      Trước tiên, xin trân trọng cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn  đến phòng tư vấn pháp luật qua email – Luật Toàn Quốc. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Luật tố tụng hành chính 2015
• Luật khiếu nại tố cáo 2011
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ- CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai

Nội dung tư vấn: Tranh chấp đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất      Khoản 24, Điều 3 Luật đất đai quy định:

     Do các dữ liệu, thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi chưa đầy đủ nên chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn khái quát nhất về vụ việc như sau:

     Thứ nhất, liên quan tới việc mảnh đất đã mua của gia đình nhà bạn

     Gia đình bạn mua mảnh đất có giấy tờ viết tay vào năm 2005, đất đã có sổ đỏ, tuy nhiên chưa làm thủ tục sang tên. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, thửa đất gốc mà gia đình bạn mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Do đó, việc tách thửa, sang tên cho gia đình bạn chỉ thực hiện được khi có bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bên bán.

     Trong quy định của nghị định 01/2017/NĐ- CP đã có hiệu lực thi hành có quy định tại khoản 54, Điều 2 về việc sửa đổi Khoản 1, điều 82, nghị đinh 43/2014/NĐ- CP người sử dụng đất có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nếu như nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho trước 01/08/2008 mà thửa đất gốc chưa được cấp sổ lần nào mà bên mua (bên bạn có bản hợp đồng hoặc bất cứ giấy tờ nào chứng minh nguồn gốc thửa đất là được chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…); và thửa đất của bạn đồng thời cũng phải đáp ứng phù hợp với quy hoạch đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; đất không tranh chấp và sử dụng ổn định, lâu dài.

     Hiện tại chúng tôi chỉ nhận được thông tin là gia đình bạn chỉ có bản hợp đồng mua bán viết tay, chưa đủ dữ liệu để chúng tôi đưa ra tư vấn chi tiết được. Do đó, chúng tôi chưa thể có kết luận sâu sắc hơn cho trường hợp của bạn được. [caption id="attachment_19572" align="aligncenter" width="310"] Tranh chấp đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[/caption]

     Thứ hai, tư vấn về việc gia đình bạn muốn kiện ra tòa án việc mua bán đất đai với ông B

     Theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự hiện hành (điều 4) nếu gia đình bạn thấy quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm thì có quyền gửi đơn ra tòa án hoặc cơ quan chức năng của Nhà nước có thẩm quyền để đòi lại quyền lợi của mình. Nếu kiện về việc mua bán đất đai thì gia đình có thể lựa chọn một trong hai cách sau theo quy định tại điều 203, luật đất đai 2013:

• Gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân cấp huyện
• Hoặc gửi đơn tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền (trường hợp này của bạn là tòa án nhân dân cấp huyện).

     Lưu ý: khi gia đình nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp thì cùng với đó cần chuẩn bị các chứng cứ chứng minh cho việc bên bị đơn có vi phạm, xâm phạm quyền và lợi ích của mình đồng thời cũng phải yêu cầu bên tranh chấp với gia đình mình cần phải có chứng cứ chứng minh phần đất đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của họ.

     Thứ ba, tư vấn về việc khiếu nại quyết định hành chính

     Theo quy định tại điều 7 Luật khiếu nại, tố cáo năm 2011, việc khiếu nại lần đầu tiên được gửi đến cho cơ quan trực tiếp ra quyết định hành chính đối với gia đình bạn.

     Lần thứ hai, khi bạn không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định tại Điều 30 Luật Tố tụng hành chính

     Nếu trong trường hợp khiếu nại đến thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai mà vẫn không đồng ý hoặc hết thời hạn khiếu nại thì lần thứ ba này bạn có thể tiến hành khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền.

      Bài viết tham khảo:

• Giải quyết tranh chấp sau khi dồn điền đổi thửa.
• Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi được hưởng thừa kế.