TRÁCH NHIỆM BỒI THƯỜNG TIỀN ĐẶT CỌC MUA BÁN ĐẤT 

Câu hỏi của bạn:

     Tôi và chị D có làm hợp đồng thỏa thuận việc đặt cọc sang nhượng đất với giá 1.380.000.000 đồng. Tôi đã giao tiền cọc là 200 triệu đồng, thời gian thực hiện là 2 tháng vì chị D nói đang đợi làm sổ chưa xong. Hai ngày sau chị D nói không bán nữa nhưng mà phải 2 tháng sau mới thực hiện hủy hợp đồng, và bồi thường tiền cọc theo thỏa thuận. Ngày thứ 3 chị D nói đồng ý bán lại nhưng phải đưa thêm tiền cọc. Tôi đã đưa thêm 300 triệu đồng, tiền cọc là 500 triệu đồng thì sẽ giao tài sản là vườn cây cho tôi để tôi chăm sóc.

     Hai ngày tiếp theo chị D lại nói cho hủy hợp đồng và chấp nhận bồi thường tiền cọc số tiền 200 triệu đồng lúc đầu đặt cọc. Chúng tôi đồng ý và yêu cầu chị D trong 2 ngày phải giải quyết dứt điểm việc bồi thường 200 triệu tiền cọc hoặc tiếp tục đồng ý bán đất, còn qua ngày thứ 3 chúng tôi sẽ tính tiền cọc hết cả 500 triệu. Hết 2 ngày chị D không trả lời. Qua ngày thứ 3 chị D nói không bán nữa và nói chỉ bồi thường 200 triệu đồng. Trong khi chị D đang cầm tiền đặt cọc của tôi là 500 triệu, chị D cũng viết các giấy cam kết thực hiện và có người làm chứng.

     Vậy luật sư cho tôi hỏi việc này tôi phải thực hiện như thế nào? Tôi có được yêu cầu chị D bồi thường tiền cọc số tiền tương đương là 500 triệu không? Tôi có được tiếp tục chăm sóc vườn cây không vì vườn cây không chăm sóc sẽ hư hỏng? Xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013;
• Bộ luật dân sư năm 2015

Nội dung tư vấn trách nhiệm bồi thường tiền đặt cọc mua bán đất    

     1. Giao kết hợp đồng đặt cọc và cam kết bồi thường tiền cọc khi bên bán từ chối giao kết hợp đồng

     Chị D muốn hủy giao dịch mua bán đất của hai bên. Bên nhận cọc muốn hủy hợp đồng đặt cọc phải bồi thường cho bên đặt cọc đúng bằng số tiền đã ghi trong hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Khoản 2 điều 328 Bộ luật dân sự 2015:

     “2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

     Ngoài hợp đồng đặt cọc này, hai bên phát sinh thêm các giao dịch dân sự về việc giao nhận thêm tiền đặt cọc và có làm bản cam kết có người làm chứng. Khoản 1 điều 119 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

     “Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.”

     2. Trách nhiệm bồi thường tiền đặt cọc mua bán đất theo thỏa thuận khi bên bán từ chối giao kết hợp đồng 

     Sau khi bạn đưa thêm tiền cọc, chị D không đồng ý bán đất cho bạn nữa. Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

     “Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

     Về nguyên tắc hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, hai bên đã lập bản cam kết về việc hoàn trả khoản tiền đặt cọc đã nhận như sau: Trong 2 ngày phải giải quyết dứt điểm việc bồi thường 200 triệu tiền cọc hoặc tiếp tục đồng ý bán đất, còn qua ngày thứ 3 chúng tôi sẽ tính tiền cọc hết cả 500 triệu và có cả người làm chứng. Như vậy, giao dịch dân sự của bạn là có điều kiện. Khoản 1 điều 120 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

     “Điều 120. Giao dịch dân sự có điều kiện

1. Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.”

     Chị D không đồng ý bán đất cho bạn nữa, theo bản cam kết, bạn đã cho chị D 2 ngày để trả số tiền 500 triệu đồng đã nhận và chỉ bồi thường số tiền đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc là 200 triệu đồng. Nhưng nếu sang ngày thứ 3 thì chị D phải chịu bồi thường số tiền đặt cọc là 500 triệu đồng. Như vậy, khi điều kiện đó xảy ra chị D có trách nhiệm bồi thường tiền đặt cọc mua bán đất theo bản cam kết hai bên đã thỏa thuận. Khi chị D hoàn trả đủ số tiền cho bạn, bạn cũng phải có nghĩa vụ trả lại vườn cây cho chị D.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Trách nhiệm của bên đặt cọc mua bán đất khi không ký kết hợp đồng
• Xác định thời điểm thanh toán tiền khi mua đất của bên có nghĩa vụ

     Để được tư vấn chi tiết về trách nhiệm bồi thường tiền đặt cọc mua bán đất, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.      Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.