THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT NÔNG NGHIỆP

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư ấn giúp như sau: tôi có mảnh đất diện tích 1.200m2 đất nông nghiệp, ngang 12m tôi muốn tặng cho anh trai tôi ngang 4m tổng diện tích 400m2. Vậy có tách thửa đất được không. Diện tích tối thiểu ở khu vực tôi ở để được tách thửa là 100m2 thổ cư hoặc 1.000m2 đất nông nghiệp mới được tách thửa. Vậy tôi có thể tách ra 4m cho anh tôi được không? Tôi xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về thủ tục tách thửa đất nông nghiệp, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về thủ tục tách thửa đất nông nghiệp như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013.
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ địa chính.
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất

1. Những căn cứ để thực hiện thủ tục tách thửa đất nông nghiệp

      Hiện nay, do nhu cầu tặng cho, mua bán, thừa kế, góp vốn..mà người sử dụng đất mong muốn thực hiện thủ tục tách thửa đất. Không riêng gì đất ở, mà đất nông nghiệp cũng là một trong số các đối tượng mà nhiều người sử dụng đất mong muốn thực hiện. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp, mong muốn tách thửa đất của người sử dụng đất đều có thể thực hiện được. Mà nó còn phụ thuộc vào điều kiện tách thửa của UBND tỉnh nơi có đất, quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất. Người sử dụng đất cũng cần phải căn cứ vào tình trạng pháp lý của thửa đất tại thời điểm xin tách thửa đất. Trình tự, thủ tục tách thửa đất phải đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật.

2. Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp

     Việc tách thửa đất nông nghiệp tùy thuộc vào tình hình sử dụng ở địa phương đang sinh sống và do UBND cấp tỉnh quy định. Thông tin bạn cung cấp là diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp ở địa phương bạn là 1000m2. Do vậy bạn muốn tách thửa diện tích 400m2 từ 1200m2 đất nông nghiệp là không được phép. Nếu bạn vẫn muốn tách thửa để tặng cho anh trai bạn, có hai cách:

• Cách 1: Bạn có thể xin chuyển mục đích sử dụng 1200m2 đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp sau đó thực hiện việc tách thửa. Tuy nhiên việc này phải phù hợp với nhu cầu và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
• Cách 2: Bạn có thể làm thủ tục xin tách thửa cùng với thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích 200m2 sang đất ở để đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu với đất nông nghiệp là 1000m2 và đất ở là 100m2. Tuy nhiên ngoài đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa với đất ở bạn phải căn cứ vào quyết định của UBND cấp tỉnh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa để đảm bảo đủ điều kiện về chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng.

3. Căn cứ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Điểm d khoản 1 điều 57 Luật đất đai quy quy định:

Theo Điều 52 Luật đất đai căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

     Căn cứ điểm a khoản 2 điều 59 luật đất đai về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: 

     Như vậy, bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải được phép của UBND cấp huyện và phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

 4. Trình tự thủ tục thực hiện việc tách thửa đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất

     Căn cứ Điều 69 và điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trình tự thủ tục tách thửa đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa để chuyển quyền một phần thửa đất và đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất đến văn phòng đăng ký đất đai.

     Căn cứ khoản 1 điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT và khoản 11 điều 9 thông tư 24/2014/TT-BTNMT Hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
• Bản sao giấy tờ chứng minh thư nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất.
• Lập hồ sơ trình Phòng Tài nguyên môi trường xem xét chuyển mục đích sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách.

Bước 3: Phòng Tài nguyên môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

• Thẩm tra hồ sơ.
• Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
• Gửi hồ sơ cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất.
• Trình UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận với thửa đất mới tách.
• Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp; Chỉnh lí cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 5: Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đến văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận theo giấy hẹn.

5. Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định, khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải đóng tiền sử dụng đất. Mức tiền sử dụng đất tùy thuộc từng trường hợp sẽ có sự khác biệt, cụ thể như sau:

5.1. Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với ngưới sử dụng đất là tổ chức

TH1: Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.

TH2: Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Đối với đất của các tổ chức là đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn nhà nước thuộc Trung ương quản lý, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất cùng với việc chuyển đổi công năng sử dụng của công sản theo quy định sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Tài chính.

TH3: Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu tiền sử dụng đất theo nguyên tắc quy định tại Điểm b Khoản này.

TH4: Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa thì nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
• Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
• Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được xác định như sau:
  • Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
  • Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định lại theo các phương pháp này.

5.2. Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với ngưới sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình

TH1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

TH2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

TH3:  Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

TH4: Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

      Kết luận: tách thửa đất nông nghiệp phải đảm bảo các quy định nêu trên của pháp luật. Việc tách thửa đất kết hợp với chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện nếu cơ quan quản lý tại địa phương đồng ý thực hiện, đồng thời, phải phù hợp với quy định pháp luật đất đai.

     Ngoài ra, bạn có thể tham khảo một số bài viết sau:

• Tách thửa phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề
• Tách thửa tại Gia Lai khi thửa đất còn lại sau khi tách không đủ diện tích tối thiểu

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.